房地产估价案例与分析试卷及统一标准答案.docVIP

1999《房地产估价案例和分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。）（一）张某看中了一处房地产，该房地产在城市边缘，紧靠一条新兴商业街。即使是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地基准地价为每平方米建筑面积８００元。该房地产建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价合理性，我估价师进行估价咨询。请问估价师接收委托后，在估价前需要了解估价对象哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象情况有：１．土地权属情况；２．房屋产权情况；３．该房地产是否符合计划要求；４．土地使用基础情况；５．建筑物基础情况。（二）甲企业１９９３年经过有偿出让方法取得某宗地使用权，土地用途为高级住宅，楼面地价为３５００元/平方米。甲企业拟分两期建设８０栋别墅。当第一期４０栋于１９９６年１２月完工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评定出拍卖底价为３８００元／平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其它１４栋无人承接，退还给甲企业。当１９９９年６月第二期工程完工后，建成别墅以每平方米５２００元售出，甲企业所以指责乙房地产估价所当初评定拍卖底价过低，而且别墅拍卖底价竟然只比楼面地