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探究土地税收筹划方法 增值税是对销售货物或提供加工、修理 修配劳务以及进口货物的单位和个人， 就其 销售货物或提供应税劳务的销售额， 以及进 口货物金额计税，并实行税款抵扣制的一种 流转税。 所谓的增值税税收筹划，就是采用合理、 合法的手段，达到企业税收最小化的目的。 那么如何能够即合理又合法地避税呢？这 除了要充分利用各个税种的税率特点外， 主 要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。 税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策， 利用得好，纳税人就能够孚受到减税甚至免 税的优厚待遇。下面以房地产行业中常见的 土地增值税税收筹划为例，谈谈增值税税收 筹划的几种方法。 一、分散收入法 土地增值税税收筹划是对转让国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和 个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入 减除税法规定的扣除项目金额后的余额， 土 地税收筹划增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和税法规定的四级超率累 进税率计算征收。 在累进税制下，收入的增长预示着相同 条件下增值额的增长，土地增值税税收筹划 的税率从30%-60%共设四个级次，增值额 越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳 税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税 人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地 分散收入，便成了降低税负的关键。在房地 产行业中，分散收入的常用方法有： 1.将可以分开单独处理的部分从整个 房地产中分离 假定某房地产开发企业准备出售一幢 房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是 500万元，其所含各种附属设备的价格约为 100万元。如果该企业和购买者签订合同时， 对房屋价格和附属设备的价格不加区分， 而 是将全部金额600万元以房地产转让价格的 形式在合同上体现，则相同条件下的增值额 无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就 会增大。但是如果该企业和购买者签定合同 时，仅在合同上注明500万元的房地产转让 价格，同时签订一份附属办公设备购销合同， 则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小， 从而节省应缴纳的土地增值税税收筹划税 额，而且由于购销合同适用％的印花税税率， 比产权转移书据适用的％税率要低， 还可以 节省不少印花税，可谓一举两得。 2.分散收入的另一种做法是分多次签 订售房合同 当所开发的住房初步完工但还没有安 装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产 开发企业便可以和购买者签订房地产转移 合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完 毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属 设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产 开发企业只就第一份合同上注明的金额缴 纳土地增值税税收筹划，而第二份合同上注 明的金额属于营业税征税范围， 不用计征土 地增值税税收筹划业税的税率比土地增值 税税收筹划的税率要低得多，这样就使得纳 税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负 的目的。 二、增加扣除项目金额法 上面已经讲过，增值额的大小直接影响 着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让 房地产所取得的收入减除税法规定的扣除 项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金 额可以有效地降低增值额。 税法规定的扣除项目共有五项： 取得土 地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金 以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政 部确定的其它扣除项目主要是指对从事房 地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权 时所支付的金额和房地产开发成本之和， 加 计20%勺扣除。从中我们可以看出，若想适 当地增加扣除项目金额， 只能从房地产开发 成本和房地产开发费用两方面着手。 1.房地产开发成本指的是纳税人开发 房地产项目实际发生的成本， 这些成本允许 按实际发生数扣除 它主要包括土地征用及拆迁补偿费、 前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费以及开发间接费用等。 如果 纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度 地扩大成本的列支比例， 就可以达到节税的 目的。 2.房地产开发费用是指与房地产开发 项目有关的销售费用、 管理费用和财务费用 税法规定，纳税人能够按转让房地产项 目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的 贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用 为： 利息X5%否则应按下式计算扣除： x 10% 由此可见，如果纳税人的借款数额较大 时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税 人节省税款。如果纳税人的借款数额较少， 则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以 采取故意不按照转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明 等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣 除金额，从而达到节税的目的。 三、利用税收优惠政策法 1.按照税法规定，纳税人建造普通标准 住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20% 时，免征土地增值税税收筹