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接管项目工程前期介入作业指导书 1目的 在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少 不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第 一手资料，为后期物业管理打下基础。 2范围 适用于公司接管的所有项目。 3职责 3.1管理处负责工程前期介入目标、 方案制定、人员配置、实 施； 3.2管理处工程部是归口管理部门，负责审定工程前期介入目 标、方案、人员配置，并督促实施，检查。 4工作程序 4.1由管理处成立组建前期介入小组， 策划前期介入目标及方 案； 4.2人员及资源配置； 4.3参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要； 4.4对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议， 由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容： 4.4.1物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等） ； 4.4.2后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案； 4.4.3防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理； 4.4.4对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离 等从日后使用和维修的角度提出合理化建议； 4.4.5水、电、气供应量符合地域特点和发展需要； 4.5参与设备选型及安装方案审定； 4.5.1控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来 隐患； 4.5.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求； 4.5.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。 4.6使用的各种材料、备件是否符合质量要求； 4.7参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、 技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的 原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录； 4.8参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录； 4.9现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、 卫生间闭水实验等； 4.10雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发 商整改； 4.11设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际 布置记录； 4.12参与竣工验收和接管验收；严格按照接管验收标准进行 接管验收； 4.13尽可能全面地收集物业的各种资料， 熟悉各个部分，为日 后管理作充分的准备； 4.14管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查。经 验收符合要求的，视为通过并作好记录；验收不合格时，双方协 商处理办法，商定时间复验，并作好记录； 4.15工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具 备的条件和应提交的资料提前做好交付准备，管理处在接到其书 面通知后进行最后复检，详细内容如下： 4.15.1工程实体部分 总平面: 道路路面不应有积水，空鼓和断裂现象； 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象 ； 室外排水系统的标高，窘井设置,管道坡度,管径均必须符 台室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并 设置井圈； 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口 高差不得小于5cm; 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕， 达到工完、 料净、场地清的要求； 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施， 达到应有的质量和要求。 房屋主体结构: 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变 形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏 ； 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结 构设计规范的规定值； 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结 构工程施工及验收规范规定； 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 房屋建筑部分： 墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴 牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角； 门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配 齐全，位置准确，铝台金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度； 楼地面面层与基层必须粘结牢固， 不空鼓，整体面层平整， 不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均 匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密台； 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷； 油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象； 凡与水接触的平 面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在 有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间 |必须做24小时闭水 试验）； 外墙立面不得漏水； H烟道、通风道畅通无阻塞物； 晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。 房屋水、电、气、视、讯； 给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵 活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告， 灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收 规范的要求； 地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通； 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件 齐全，制动灵活； 照明器具等低压电器安装位置正确， 整