我国不动产统一登记制度的行政法视角.docxVIP

我国不动产统一登记制度的行政法 视角 摘要：根据物权法理论和国际通行做法 不动产登记应当以土地权利的登记为中心 , 由统一的机关进行。我国《物权法》也明确 了国家对不动产实行统一登记制度。本文借 鉴准物权理论、将不动产物权的类型一分为 二，从而以“二分法”分析重构不动产登记 的性质，论证了构建我国不动产统一登记制 度下不动产登记的准行政行为性质。并以行 政法视角研究不动产统一登记制度的构建 以激活行政法的物权保护功能。 关键词：不动产物权不动产登记的性质不 动产统一登记制度 不动产物权变动制度是一个既重要又庞大， 且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法 上的物权法部分和行政法上的不动产登记 制度两个部分组成。 建设社会主义市场经济的一个基本条件是 划清政府与市场主体的各自活动范围， 厘定 政府职能界限，使政府不去干预市场主体的 具体经济活动而集中精力去做其应该做的 事情。在经济管理领域，政府职能将限于核 定社会成员准人市场的资格， 明确民事权属 状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由 此可见，作为明确市场主体产权归属及其权 利享有状态内容之一的不动产物权登记制 度在政府各项职能中居于基础性地位。 一.问题的提出：我国传统的不动产登记 制度 由于历史原因，计划经济体制下不动产的财 产性长期不被承认，不动产被排除在财产法 之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩， 加之管理权分散，我国传统的不动产登记极 为混乱。 不动产登记的法律不统一 我国的行政机关在进行不动产登记时所依 据的是分散在各个法律法规中的登记规范。 仅法律就有《土地管理法》及其〈〈实施条例》、 〈〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》、〈〈城市房地产管理法》、〈〈森林法》、〈〈矿 产资源法》、〈〈草原法》、〈〈渔业法》、〈〈担保法》 等之多，另外还包括国务院有关行政主管部 门制定的登记规则，如国家土地局制定的 〈〈土地登记规则》。这些性质、渊源、效力 不同的登记法规都是计划经济时代的产物， 已不能满足市场经济下不动产物权变动的 需要。 不动产登记机关不统一 根据上述分散的法律法规的规定，土地、房 地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记 分别由县级人民政府土地行政、 房产、林木、 地质矿产或地方人民政府规定的主管部门 行使。 在这种传统的不动产登记中， 中央和地方政 府各部门具有自己管理不动产登记的领域， 体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要 到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不 同；分散的登记制度给有关不动产交易机关 带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和 其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登 记机关为了部门利益，争相登记，形成重形 式轻审查、人浮于事的局面。 不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定 我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登 记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登 记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。 登 记机关仅指向收费的权利， 而对登记错误的 后果不负任何责任，严重的损害了当事人的 合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠 纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负 责，不利于加强不动产登记机关的责任感， 缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的 义务，影响了不动产登记的公信力。 不动产登记的信息不够公开化 我国相关法律法规没有明文规定公开查簿 制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事 人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信 息的部门认为登记只是为了执行政府的管 理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不 动产信息。这与物权变动的公示公信原则所 要求的登记信息的充分、 有效公开相去甚远。 二.重构我国不动产登记的性质 不动产登记，也就是不动产物权登记，是不 动产所在地的登记机构依申请将不动产物 权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记 簿上予以记载的制度。 不动产登记的性质是 不动产登记制度中的基本问题。 传统学界观点 目前学界有关不动产登记的性质， 大体上有 三种学说：1、公法行为说，该说认为：不动产 登记的性质，属于一种行政行为。2、私法 行为说，该说认为，登记效力之发生在于登 记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人 意思则难以发生效力。从登记所产生的效力 来看,登记行为是产生私法效果的行为。 3、 证明行为说，该说避免公、私法性质上的判 断，认为房屋产权管理机关的职责范围也只 是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件， 房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方 履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不 是对房屋买卖合同的审查和批准。 笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性 质，分析不动产登记的性质必须结合不动产 物权登记的种类及物权的基本分类。 不动产登记的性质之分析 笔者借鉴准物权理论， 将我国的不动产物权 一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登 记的性质，从而在