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推行住房抵押贷款证券化 完善我国的房地广抵押贷款市场 内容提要：住房货币政策的推行，使住 房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押 贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性 和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷 款机构的资金来源，增强了银行资产的流动 性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以 发放更多的抵押贷款， 从而满足购房者融通 资金的需要。由此形成经济的良性循环，即 贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出 资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多 购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而 得到明显的增长等。 随着我国住房制度改革的深入发展，住 房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛 关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房 价降到一个合理水平外，还应大力发展房地 产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市 场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房 抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押 贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的 重要环节。 一、目前住房抵押贷款市场的局限性分 析 一个完整的住房抵押贷款市场包括住 房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级 市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场， 是指购房者以房产作抵押向金融机构申请 贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的 市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债 权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售 给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发 行抵押贷款证券的市场。 抵押贷款一级市场涉及到银行的安全 性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人 的资金是银行对储蓄者的负债。 储蓄期限一 般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行 长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未 来不确定性带来的风险；二是资产的流动性 和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越 低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动 性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期 限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长 的债权资产，银行面临的利率风险就很大； 另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者 认为违约产生的利益超过违约所产生的损 失时，就会发生信用风险。由于上述原因， 银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。 这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要 成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参 照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款 证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。 住房抵押贷款二级市场可以分为证券 化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷 款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券 化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所 持有的抵押债权汇集重组为抵押组群， 经过 政府机构或私人机构的担保和信用加强， 以 证券的形式出售给投资者的融资过程， 由此 而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市 场。非证券化市场是指由投资者直接买断住 房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接 转换。 二、住房抵押贷款证券化的效应分析 住房抵押贷款证券化实际上等于把不 能分割的房地产变成可分割的财产， 把不可 移动的房地产转化为可流通转让的有价证 券。这一方面为一般投资者提供了共享房地 产开发和经营收益的机会，另一方面通过把 社会短期货币资金转化为长期稳定的资本 金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵 押贷款的运作和退出。作为一种融资工具， 其作用具体表现为下述几方面： 1、 抵押贷款证券化可以有效地分散和 转移风险 以住房抵押贷款为担保发行抵押证券 后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为 资本市场上很多投资人持有的抵押债券， 这 样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。 而且, 由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组 合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有 效收益能够得到更大的保障。 2、 提高了资产的流动性，解决了银行 抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流 动性难题 由于房屋抵押贷款的期限最长可达 30 年，对发放抵押贷款的银行来说，信贷资产 回收周期很长，而通常银行吸收存款负债最 长仅5年（实际上居民存款以活期或 1年期 为主），二者资产负债的期限不匹配，增加 了银行经营的风险和管理的难度。通过证券 化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市 场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵 押证券，就可解决银行面临的流动性约束。 另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级 市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资 金得以在全国范围内流动， 平衡地区经济发 展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不 平，使之平均化和市场化。 3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一 级市场的积极作用 对抵押贷款借款人来讲，由于抵押贷款 证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源， 增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款 的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时 间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵 押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需 要。这样对购房人来说