BA--思源XXXX年南京世茂白下G40开盘前销售执行汇报.pptVIP

营销总目标 销售执行策略 全市最具热销影响力高端楼盘 多渠道 热销 高人气 建立在精准的形象推广传播以及现场展示系统完善的基础上，形成—— 销售策略构想 销售执行策略 ? 新政之下， 原有的已购房客户数据库的营销效率减弱，成长中的新客户需要进行重新挖掘！ ? 必须改原先坐等式销售方式为走出去营销，进行 狼性的行销模式 ，最终获得全面的成功！ 坐等式 数据库销售 营销转向 走出去 狼性行销团队 OUT IN 销售策略构想 销售执行策略 覆盖全城 大城东 玄武 光华路 / 月牙湖 大城东 老社区深耕 深入 企业团购 资源跨界合作 截流竞品 + + 覆盖 重点商超 + 环紫金山 / 老白下 全员拓客计划 销售执行策略 目标客群置业动机：品质首置及改善（品质婚房、家庭扩容人群） 目标客群置业目的：追求高品质居住条件、改善居住环境…… 目标客群核心属性：城东区域情节浓厚 拓展目的：传递项目信息，扩大与客户沟通渠道，积累意向客户 拓展主攻方向： 大城东区域高档住宅区及人流密集区域 拓展方式： 周末外展点设置（社区 + 超市） + 老社区派单 大型超市 社区拓客——居住在大城东区域的客群（龙蟠中路以东） 楼盘名称 楼盘名称 银城东苑 云顶人家 万达紫金明珠 美林苑 鸿意星城 美林东苑 德基紫金南苑 鑫园森林海 钟山花园城 大地豪庭 富丽山庄 武夷花园 梅花山庄 金王府 仁恒玉兰山庄 仁恒翠竹园 翠岛花城 康盛花园 君悦湖滨 花神美境 阅城国际 宏图上水园 全员拓客计划 销售执行策略 社区拓客——居住在大城东区域的客群 ? 可以进入的老小区 进行第一轮扫楼、车库；第二轮在上下班时间节点与业主进行对话交流深度拓展；第三 轮精准找到目标客群；（可进入小区排摸：天地花园、富丽山庄、二十八所北院、第六休养所、四方新村、 天坛村、银龙花园） ? 可以进入但有单元门禁 的进行第一轮扫车库、第二轮在上下班时间与业主进行对话交流，第三轮精准排摸 意向目标客群；（可进入有门禁小区排摸：戎苑山庄、紫金城、香格里拉东苑、东庭公寓、月牙湖花园、 金陵御庭园、鸿意星城、万达紫金明珠、海月花园） ? 不可进入小区 采用集中上下班时间点门口派发，与业主沟通找目标客户（无法进入小区排摸：大地豪庭、 梅花山庄、大邦紫云阁、东庭公寓、银城东苑、钟山花园城、紫金南苑、美林东苑、城开家园、童卫路 18 号、大邦云顶人家） 全员拓客计划 销售执行策略 企业拓客——工作在大城东区域的客群 目标客群置业动机：首置及首改为主 目标客群置业目的：改善居住环境、方便工作 目标客群核心属性：为了工作的更好 , 希望居住和工作能在一个地方 拓展目的：向目标客群强势植入项目信息，减少抗性，促进成交 拓展主攻方向： 大城东区域大型企事业单位 拓展方式： 对点上门拜访 + 直邮 + 内部交流会 + 产品推荐会 + 巡展会 企事业单位内部产品推荐会 企业名称 企业名称 二十八所 华东有色 南农大 省交规院 南理工 LG 解放军理工大 军区总院 省广电 白下科技园 熊猫电子 麒麟指挥部 世茂白下 G40 开盘前销售执行汇报 —— 南京思源（世茂）项目组 —— Ⅰ.项目竞争格局 Ⅱ.营销难点攻克 Ⅲ.目标客群定位 Ⅳ.销售执行策略 目录 项目竞争格局 全市住宅走势 项目竞争格局 2012 刚需释放 ，量价齐升，成交量持续位运行； 2013 年楼市将再创新 ? 2012 年 3 月起刚需大量释放，市场回暖，成交量大幅回升，且持续高位运行； ? 2013 年 1-3 月累计成交了 229.26 万㎡，同比 12 年上涨了 97.1% ， 累计成交均价同比增幅 11% 。 城东供销情况 项目竞争格局 城东片区以山水低密度产品为特征，供销双量均处于全市下游，板块容量较小 ? 城东片区依托区域内山水资源，以生态型低密产品为区域特征，片区整体居住价值较高； ? 城东市场容量较小，片区内供销双量均位于全市的下游，销售价格却处于全市上游区域。 板块竞争洞察 项目竞争格局 定义大城东：紫金山→月牙湖→麒麟新城，主城阶梯板块的延伸 大城东板块主要划分为三大区域： 1 、月牙湖、光华路片区 2 、环紫金山片区 3 、麒麟新城片区 月牙湖 光华路 环紫金山 本案 大城东 板块竞争洞察 项目竞争格局 项目周边分布 5 个项目，未来住宅上市量较大 东方红郡 清华启迪 富力城 中海 G03 地块 本案 地块 在售项目 东郊小镇 项目名称 物业类型 容积率 总建面 （万方） 余量 本案 小高层 洋房 2.0 42 42 富力城 住宅、商业、 高层、多层 1.0 58 48.6 东方红郡 小高层 A 地块 3.6 ； B 地块 1.8 29.5 9.6 东郊小镇 挑高，多层 1.03 130 58.9 中海 G03 待定 2.36 44.