珠海写字楼场分析报告xxxx年.ppt

XXXX 年 珠海市写字楼市场分析报告 供应特征——竣工量小，波动大 近6年写字楼施工及竣工量走势 单位：万 ㎡ 50 40.33 43.78 40 30 20 10 7.82 6.15 6.77 2 1.51 3.69 6.32 2.55 1.43 0.7 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面积 竣工面积 数据来源：珠海市建设局 图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。 03 年至今，珠 海写字楼总竣工面积仅 17 万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着 09 年至 10 年施工量得大幅度提升，预计 2011 年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来 5 年内珠海写字楼竣工量将维持在 5 万㎡以上之间。 06-10 年供应情况——新香洲供应集中 项目名称 区域 建筑面积（㎡） 使用率 租金 当前二手售 价（元 / ㎡） 物业管理费（元 / ㎡） 空置率 入住时间 首府一号 新香洲 18000 70% 40-60 含装修 9000-10000 租金含管理费 25% 2007 年底 第 3 构建 新香洲 3500 不到 70% 40-50 10000 含装修 租金含管理费 10% 2007 年 日荣大厦 新香洲 12000 70% 50 起 只租不售 18 30% 2008 年初 国际科技 大厦 新香洲 31928 75% 75-90 毛坯 15000-16000 16 0 2008 年底 恒和中心 新香洲 40548 65% / 10500 13 尚未交楼 数据来源：百脑会市场部 从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。 新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。 从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率 70% 左右。 从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个 5A 写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品 质高，纯写字楼项目成为趋势。 从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。 需求特征——总量小波动大 近5年写字楼销售量走势 单位：万 ㎡ 5 4.6 4 3.12 3 2 1.54 1.85 1 0.8 0.59 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 数据来源：珠海市统计局 2010 年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为 3.16 万㎡， 加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为 4.6 万㎡，为近几年来最大量。 价格状况——呈现快速上涨趋势 近6年写字楼销售量走势 单位：元 / ㎡ 12000 10600 9000 7231 6000 3296 5449 5364 3000 3133 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 数据来源：珠海市建设局 在经过近 3 年的低价格后，受到 07 年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价 连续两年呈现上涨态势， 2008 年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至 7231 元 / ㎡。而进入 2009 年写字楼销售价格回落至 5364 元 / ㎡水平，与 2007 年基本持平。 2010 年随着 恒和中心 10500 元 / ㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至 10600 元 / ㎡。 空置情况——空置面积持续下滑 近5年写字楼空置面积走势 单位：万 ㎡ 15 12 10.41 9 5.69 6 6.52 6.56 4.13 3 5.41 3.22 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 数据来源：珠海市建设局 随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市 场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到 2010 年空置面 积下降为 3.22 万平方米。 未来带写字楼项目的分布 安广大厦 梅溪工业区旧改 丹田广场 2 期 扬名广场 2 期 泉福名门 珠华商业广场 红石大厦 财富商务大厦 世邦商贸物流中心 旧货调剂市场 三联集团 清华瑞景 庆华集团 啤酒厂旧改项目 滕兴旧改项目 钰海环球金融中心 中海环宇城办公 中南房产项目 中海兰埔项目 汉鼎大厦 成山集团总部 财富贸易项目 宝来康酒店 拱北口岸商业中心 湾仔海湾村旧改 数据来源：珠海市规划局，国土资源局 项目详列 区域 项目名称 财富商务大厦 珠华商业广场 三联集团 钰海环球金融中心 吉大 中南房产项目 汉鼎大厦 财富商贸项目 项目建筑面积 约 3 万 32.1 万 约 3.5