营改增后以土地对外投资涉税分析.pdfVIP

案例：天山房地产公司在天津市通过招拍挂取得宗地 10 万平方米， 土地 成本 5 亿元 （含相关配套资金）。天山房地产公司以货币资金 1 000 万元在 天津市设立子公司 A ，然后以土地使用权增资。 子公司 A 直接利用该项目用 地 开 发 建 设 并 销 售 。 请分析其涉及哪些税收问题。 分析： 与货币资金直接投资不同，天山房地产公司以土地、房产作价投资方案 涉及税收政策如下： 1.增值税： 营改增后， 企业用自有的土地、 不动产投资入股到其他企业， 并同时取得其他经济利益， 属于有偿转让土地、 不动产，应正常缴纳增值税。 2.土地增值税：《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值 税政策的通知》（财税〔 2015 〕5 号）规定，单位、个人在 改制重组 时以国 有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的 企业，暂不征土地增值税。但是该改制重组有关土地增值税政策不适用于房 地产开发企业。 尽管类似交易行为应计算缴纳土地增值税。不过，在时间跨度较短的情 况下，土地价值没有变化，转让价值与账面价值一致，没有增值额，自然不 存在缴纳土地增值税的问题。 3.契税（受让方）：《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单 位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔 2015 〕37 号）第六条规定，自 2015 年 1 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日，同一投资主体内部所属企业之 间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属 全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间 土地、房屋权属的划转，免征契税。 4. 印花税：天山房地产公司、 A 子公司应当以双方约定的转让价款为计税 依据，按照 0.5 ‰的税率计算缴纳印花税。 A 子公司应当按其资本金账簿新 增资本金按规定贴花。 5.企业所得税：投资转让没有增值，也无须缴纳企业所得税。如果增值 转让，根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问 题的通知》（财税〔 2009 〕59 号）的规定，资产收购重组交易应按以下规 定处理：①被收购方应确认资产转让所得或损失。②收购方取得资产的计税 基础应以公允价值为基础确定。 ③被收购企业的相关所得税事项原则上保持 不变。 天山房地产公司以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算 缴纳企业所得税。 即投资交易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投 资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。 如果该投资环节满足财税 〔2009 〕59 号文件关于资产收购特殊性税务处 理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的 50% ，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总 额的 85% ”，可以选择特殊性税务处理：①转让企业取得受让企业股权的 计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。②受让企业取得转让企业资 产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 在这种情形下，天山房地产公司不用计算投资环节的资产转让所得或损 失，但是子公司 A 在计算企业所得税时只能以天山房地产公司的土地使用权 账面价值确定。 天山房地产公司以土地使用权增资子公司，还可以适用《财政部 国家税 务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》 （财税 〔2014 〕 116 号）、 《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题 的公告》（国家税务总局公告 2015 年第 33 号）规定：实行查账征收的居 民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，