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从稽查处理决定书及处罚决定书看开发商涉税风险 2015-12-02 房地产财税 佟军 点击上方蓝色字可关注我们！房地产财税学习平台微信 号：fdccspx(←长按复制) 提供房地产最专业，最及时的财 税资讯；财税法规变动及解读；日常财税工作的疑难问题解 答。——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！致 力于房地产财税人员价值提升！我司 12 月份房地产财税专 题课程将于【无锡】【成都】【北京】【重庆】等地举办—— 诚邀您莅临参加！报名咨询:010 佟军老师近期， 北京市地税第一稽查局对房地产开发企业做出了处理决定， 时隔一个半月后，第一稽查局再次对该企业做出了处罚决定。 本案例涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增 值税、企业所得税等多个税种，涉税金额巨大。房地产开发 企业应从本案例吸取经验教训并完善自身管理，最大限度地 降低涉税风险，切勿以身试法。 关 键 词稽查、偷税、伪造发票、隐匿收入、滞纳金、行政 处罚一、稽查基本情况根据北京市地方税务局第一稽查局税 务处理决定书显示，在 2013 年 3 月 28 日至2014 年 7 月 29 日对北京美晟房地产开发有限责任公司2009 年至 2011 年缴 纳地方税情况进行检查时，发现了多项违法事实。其中包括 2010 年、2011 年两年内收取售房款收入共计 2.65 亿元；同 期间收取代办费用金额 254 万元；2009 年 4 月 30 日实际取 得在建工程项目转让收入 1.6 亿元，经查此笔款项是由北京 金晟惠房地产开发有限公司直接支付给北京金融街西环置 业有限公司冲抵美晟房地产与北京金融街西环置业有限公 司的欠款 1.6 亿元，美晟房地产在账簿上不列收入 1.6 亿元； 2009 年5 月31 日实际取得在建工程项目转让收入2641 万元， 经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支 付给中国建筑第八工程局有限公司直接抵扣应由美晟房地 产支付的工程款 2641 万元，美晟房地产在账簿上不列收入 2641 万元，以上均未按规定申报缴纳营业税金及附加、企业 所得税。另外，公司 2009 年将开发的“美晟国际广场”项 目转让给了北京金晟惠房地产开发有限公司，未进行土地增 值税清算，未按规定申报缴纳土地增值税。此外，税务机关 在检查中还发现总金额 3.17 亿元的不符合规定发票，经北京 市地方税务局票证管理中心鉴定，其中伪造发票 35 张，金 额 1.3 亿元。因偷税被罚 1.33 亿元根据税法，北京市地方税 务局第一稽查局对北京美晟房地产开发有限责任公司做出 了补缴营业税955 万元，补缴城市维护建设税计 47 万元， 补缴教育费附加计 28 万元，补缴土地增值税计 2.2 亿元，补 缴 2011 年度企业所得税计 1.33 亿元的决定。同时按照滞纳 金的规定按日加收万分之五的滞纳金共计 2704 万元。另外 税务机关对于该单位在账簿上不列收入及多列支出以及少 缴营业税、城市维护建设税、企业所得税的行为定性为偷税， 对偷税税额处以一倍罚款计 1.33 亿元。二、涉税风险分析根 据以上稽查事实可以看出，美晟房地产存在极为严重的偷税 情节，主要集中在以下几方面：1、伪造发票问题；2 、不计 收入或少计收入；3、不按照税法规定及时进行项目清算， 拖延纳税。自 2009 年全国开展税收自查及重点行业稽查以 来，房地产企业一直被列为重点稽查对象，可以说每年都有 因为各种原因被税务机关追缴税款、加收滞纳金和罚款的案 例出现，其根本原因和手段不外乎以下几点：1、税法意识 淡漠，法律遵从度差；2 、地产开发利润丰厚，为实现少缴 税款的目的，企业采取各种手段进行偷逃避税；3、存在蒙 混过关的侥幸心理；4 、利用房地产行业税收政策复杂的特 点，人为拖延纳税；5、虚构经济业务，虚增成本费用；6、 不计、少计收入，收入与往来互抵等。我们认为，就企业经 营本身而言，进行切实有效的税收筹划或事先的税务安排并 无不可，而且是应该提倡的合理行为，但其出发点和准绳一 定是事前的、合法的，而非恶意的、以合法形式掩盖非法目 的的，就本案例可以看出，企业所采取的手段均为主观故意 的行为，其偷税目的明确，事实清楚，特别是涉及伪造发票 一条，可以说是很低劣的手段，税务机关早在多年前就以完 善了发票查询和管理系统，基本杜绝了假发票、大头小尾、 套票、借用他人发票的问题，而且在目前的税务稽查实物中 基本贯彻了稽查必查发票的原则，企业再采取这种手段无异 于自投罗网的行为，同时，就本