郑州市土拍新政点评：控制地价涨幅及配建，保障土地质量.docxVIP

一、郑州市场降温，长效机制下创新土拍规则 2020年1月8日，郑州市人民政府出台了《关于加强土地出让管理工作的意见》，从优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管等多个方面重塑了郑州市土地供应的规则和方式。具体而言，关于郑州市宅地土拍提出了新的政策：（1）宅地熔断溢价率限制在20%-30%，租赁住房需求旺盛区域熔断后竞自持面积，租赁住房需求平衡区域熔断后以摇号方式确定土地竞得人；（2）挂牌时土地评估楼面价=销售参考房价（参考周边均价可波动10%）-税费-财务成本-建安成本-合理利润；（3）确保全市2021年宅地价格变动控制在5%以内。 我们先从拍卖规则的角度来看土拍新政的变化，第一个变化是熔断溢价率的降低，郑州市一直采用限地价的方式出让土地，此前的熔断溢价率确定为50%（最高不超过100%），而新政则降低为20%-30%，从地价的角度达到熔断的条件大幅降低，从一个侧面控制了实际出让地价。 表1：郑州市土拍政策变化 政策时间 熔断溢价率 熔断后竞拍方式 土拍 旧政 2016/10/28 50% 郑东新区、郑州经开区（限地价+竞房价）：竞综合房价（不得低于房屋成本指导价），报价最低的为竞得人 市内五区、郑州高新区（限地价）：再次竞地价（溢价率不超过 100%），最接近有效报价平均值的为竞得人 土拍 新政 2021/1/8 20%-30% 租赁住房需求旺盛区域（限地价+竞自持）：竞自持面积，自持比例达到 100%后竞配建 租赁住房供需均衡区域（限地价+摇号）：熔断后摇号确定竞得人 数据来源：郑州市政府官网，广发证券发展研究中心 土拍新政的第二个变化是改变了熔断后竞拍的方式，我们认为，新政中“限地价+竞自持”以及旧政中“限地价+竞房价”和“限地价”两种方式，都使得竞拍的过程中房企拿地的利润率降低，而新政中在租赁住房供需平衡区域，在熔断后采用摇号的方式确定竞得人则会保障房企的拿地利润率，提高了土地质量。从我们的跟踪来看，土拍摇号政策最早于合肥推出，在竞拍达到限价后采用摇号方式确定竞得人，但这一政策在2019年下半年合肥土地和销售市场逐步升温的过程中退出，转为熔断后竞自持租赁住房，使得土地质量下降。南京与2020年8月也推出了摇号的方式，熔断后不再竞人才房而改为摇号，这对于提高土地质量也有帮助，然而这一条政策本身是在南京市场升温以谋求调控市场而提出的（期间南京还出台了四限收紧政策）。长沙在2020年10月也出台了摇号政策，但是是在自持面积达到100%后摇号，意义不大。另一方面，从2020年出台土拍新政的地方政府的实践中，我们可以看到，除了南京和郑州的新政对于土地质量提高有帮助以外，其他地方的政策均是降低土地质量的。 表2：各地土拍摇号政策以及2020年以来土拍新政 日期 地区 方向 政策内容 2016/11/21 合肥 放松 首次采用“举牌应价+摇号”方式土拍，最高限价以内，对于相同的最高报价，采用摇号方式确定土地竞得人 2019/8/29 合肥 收紧 拍卖方式从“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁住房” 2020/3/29 南通 收紧 采取“限房价、竞地价”的方式出让土地 2020/6/5 南京 收紧 采用“限房价、竞地价”的方式拍卖土地 2020/7/6 宁波 收紧 加大土地供应力度，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价 2020/7/23 南京 收紧 严格执行“限房价、竞地价”出让模式，加大住宅用地供应力度 2020/8/18 南京 收紧 （a）宅地竞价触顶限价时，不再竞人才房面积，改为摇号；（b）竞买保证金比例由 20%提高至 20%-80%；（c）宅 地竞买保证金及土地款须为自有资金 2020/8/20 咸阳 收紧 （a）适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应宅地；（b）加强房企购房资金来源审查，提 高重点区域宅地竞买门槛 2020/9/6 沈阳 收紧 （a）严控用地出让溢价，采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地；（b）房企拿地后 未按规定实施开发建设的禁止参与土地竞买 2020/9/23 长春 收紧 （a）增加住宅用地供应比例，本年度住宅用地供应同比增长 10%以上；（b）部分区域采取“限房价、竞地价”、“限自 持、竞地价”方式出让住宅用地 2020/9/28 唐山 收紧 （a）实行“限房价、竞地价”土地出让政策，实施比例不低于供地面积 50%；（b）加大市中心区商品住宅用地供应 2020/9/30 银川 收紧 加大土地供应力度，主城区重点区域实行“限房价、竞地价”土地出让政策 2020/10/11 绍兴 收紧 建立房价、地价联动机制，加大