xxxx年北京香语世界城二期营销无目标及方案.pptVIP

客户购房最关注的三个因素分别是区域地理位置、交通和价格，其中交通便利性最受关注。另外，项目的升值潜力也是客户购房的重点考量因素。相对而言，项目的会所配套及业主素质等则不被客户关注。 购房因素 基本素描 要便宜，更要方便，我们不是买房子度假的！ 小结： 竞品香城郦舍及雀禧都存在产品上的不足，尤其是在规模及工程进度上远远不及本案的优势明显。 来自北京市的刚需客户是本案主要客群，他们就是所谓的北京“外溢”客户，“外溢”的特点就是缺钱，但有心理上的归属。 有竞争的市场 才有活力、有价值 局之宏观 局之中观 局之微观 局之前观 解局之策 目录 本案卖点提炼 环首都经济圈 河北省已经出台具体规划措施，将按照5个经济带的模式打造规划中的环首都经济圈。这5个经济带包括环首都城市带、高端产业带、城市一体化示范带、休闲度假旅游带和环首都生态带。环首都绿色经济圈规划在今年5月已率先确定。 环东京首都经济圈、环纽约经济圈 京畿明珠 京津唐之心，京东之门户，地理位置得天独厚，还坐拥潮白河、北运河两大水系，环境优美。随着北京CBD东扩和环首都经济圈的建设发展，香河在战略意义上已等同于北京郊区。 全国百强县之首——昆山 产业优势 产业发展是支持城市发展的最大动力，香河是国内最大的家具产业基地，城市发展原动力充足，未来繁华指日可待。 海南地产泡沫破灭思考 交通优势 京沈高速香河出口 项目集中区 本案地处京沈高速香河出口首站，对于自驾车客户和搭乘公交车客户而言均为下高速首站，交通优势明显。 另外，在环首都经济圈背景下，城铁规划已成既定，届时交通优势将更加凸显，外部竞争力与日俱增。 现房优势 香河在售唯一现房，9月左右即可入住，对于土地风波刚过的香河而言，现房无疑是客户最大的定心丸！ 俗语有云：自己兜里的才是自己的。 规模优势 76万平米恢弘气势，对客户意味着什么？ 小规模项目发展史就是一部烂尾楼诞生史 户型优势 项目本期以紧凑型2居为主，实用性强，性价比高，产品类型涵盖1-3居，可选空间较大。户户朝南，居住舒适度高。 核心优势 孙子兵法有云：上下同欲者胜！ 我们是一支团结的团队 一支高效协作的团队 一支无所畏惧的团队 一支充满斗志的团队 一支无坚不摧的团队 我们尊崇同一个信仰 与项目共兴荣！！ 其他优势 观景楼王本期面世 北京银行可放贷款 样板间随时开放 售楼处霸气十足 停车位数量充足 … … 小结： 外部竞争力较强， 内部竞争力特征明显， 我们不仅要强调自身的优势卖点， 更要突出优势的厉害关系， 与客户的实际利益结合， 产生共鸣！ 局之宏观 局之中观 局之微观 局之前观 解局之策 目录 销售任务及计划 房源：3.6.8.13号楼及以前未售房源 数量：800套 任务：完成90%销售套数，规定时间8月，底限10月 条件：缴纳首付并签署购房合同 价格：住宅均价不低于6600元 成本：完成规定任务时，成本不超过160元/平米 计时：2011年5月28日作为起始时间。 项目责任书 8个月800套 销售任务 6月 7月 8月 9月 销售目标 10月 11月 12月 年会 临近春节，传统销售淡季 6月4日开盘 已售72套 5个半月，160天，730套！ 各月销售任务 2010年10月2日，香语世界城首次开盘， 当日成交近500套！ 2010年11月20日，逸品蓝山在寒冬腊月中开盘， 当日成交400多套！ 销售现状2011.06.06-2011.06.22 2011年宏观政策及市场解读 国八条+京十五条 提高首付+提高税费+限购升级 银行、公积金加息 二次加息+五次提高存款准备金率 房价控制目标 北京市2011年要比2010年稳中有降 明码标价 一套一标，一房一价 第三轮房地产调控 政策很严肃，形势很严峻！ 可它发生在北京！ 不是每一种调控都叫打压！ 北京政策 香河政策 限外条件：连续5年缴税或社保 限外条件：满1年缴税或社保 限购：京籍家庭2套，外阜家庭1套 限购：暂无规定 房价目标：今年比去年稳中有降 房价目标：不超过11000元/平米 北京大量不满足条件之刚需客户转移至香河 投资客在北京已失去土壤，只能转移至香河 北京房价下行已成必然，投资资本涌入香河 环首都经济圈 2011年5月19日，环首都绿色经济圈总体规划正式出炉，根据规划，廊坊将与北京共建国际门户和国际交往地区， 交通对接方面，将建设一条重要的城际铁路，由涿州到廊坊，再到北京新机场，经三河、香河等地，最后到首都国际机场。 北京房价稳中有降，但购房条件苛刻，成交量剧减。 燕郊价值已挖掘完毕，提前消费数年，价格已到巅峰。 涿州、固安、廊坊等地成交量提前释放，市场饱和，价格不具优势，城铁规划优势与香河无异。 香河房价正处于上行通道，上涨趋势明显，根据环北京地区的整体市场价格分析，香河房价不久将达到8000元/