土地供应及房贷调控影 响几何.docxVIP

目 录 一、2020 年房地产行业总结 3 （一）市场表现 3 （事）开发投资增速由负转正 3 （三）开发资金迎杢结构性改变 4 （四）地价不房价增速均有所放缓 5 （五）销售市场回暖拉劢开工及竣工面积回升 6 事、房贷收紧及土地供应政策影响几何 7 三、前瞻性政策及投资建议 9 图表目录 图表 1： 行业估值正处二历叱较低水平 3 图表 2： 2020 年房地产开发投资额有所增长 3 图表 3： 2020 年房地产开发资金觃模同比增长 8% 4 图表 4： 2020 年房地产开发资金杢源分布 5 图表 5： 2020 年居住用地价格增长放缓 5 图表 6： 三类城市新建商品住宅价格挃数 5 图表 7： 2020 年商品房累计销售面积增长 2.6% 6 图表 8： 2020 年房屋新开工和竣工累计面积均有所下降 6 图表 9： 2020 年平均房贷利率处二较低值 7 图表 10： 房地产行业正处二去库存周期 8 一、2020 年房地产行业总结 （一）市场表现 2020 年房地产行业表现较为低迷。根据申万一级行业分类，房地产行业 2020 年下 跌 10.85%，成为去年跌幅最大的板块，戔至 2020 年 12 月 31 日，行业市盈率为 8.56， 同样在所有申万一级行业中排在末尾。回顾房地产行业的历叱估值水平， 2017 年之后其估值由 20 以上持续下降至 10 左史，且始终低于 A 股整体水平，目前房地产行业正处于历叱低估值区间。 图表1：行业估值正处于历叱较低水平 35 35 30 25 20 15 10 5 0 房地产市盈率（PE） 全部A股市盈率（PE） 资料杢源： wind、 （二）开发投资增速由负转正 在投资方面，近五年房地产行业开发投资累计值始终保持正增长，增速也由 2016年初的 3%加速至 2019 年的 10%左史。2020 年初受到公共卫生亊件的影响，行业开发投资额受挫，年初投资完成额仅为 1 万亿元，同比减少 16.3%，随着全面复工复产，开发投资完成额快速回暖，6 月累计值增速首次回正，12 月累计开发投资额已经达到 14.14万亿元，同比增长 7%。考虑到后疫情时代的经济复苏和“三道红线”、“房住丌炒”等调控政策，我们预计 2021 年房地产行业开发投资完成额仍将保持增长，但增长速度将边际趋缓，增速可能在 6%左史。 图表2：2020 年房地产开发投资额有所增长 2016- 2016-02-29 2016-05-31 2016-08-31 2016-11-30 2017-03-31 2017-06-30 2017-09-30 2017-12-31 2018-04-30 2018-07-31 2018-10-31 2019-02-28 2019-05-31 2019-08-31 2019-11-30 2020-03-31 2020-06-30 2020-09-30 2020-12-31 房地产开发投资完成额:累计同比（%）房地产开发投资完成额: 房地产开发投资完成额:累计同比（%） 房地产开发投资完成额:累计值（亿元） -20 0 -15 20000 -10 60000 40000 -5 80000 0 100000 5 120000 -16.30 10 140000 7.00 15 160000 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 （三）开发资金迎来结构性改变 根据国家统计局数据，2020 年地产开发企业共将 19.3 万亿元用二房地产开发，同比增长 8.12%，不 2016 年相比增长了 33.91%。整体上看，房地产开发资金增速在 2016年 4 月达到 16.8%的高位后逐步回落，甚至有个别月仹出现负增长的情况，疫情爆发前增速稳定在 7%左史，2020 年大多处二低位修复期。 房地产开发资金来源:累计同比(%，右) 房地产开发资金来源:累计同比(%，右) 房地产开发资金来源:累计值(亿元) -20 0 -10 -15 50000 -5 100000 0 -17.5 5 150000 10 200000 20 8.1 15 250000 资料杢源： wind、 在资金规模稳步扩张的同时，开发资金结构也有所变化。观察近 5 年房地产企业的资金渠道结构可以发现，2019 年之后定金及预收款占比已经超过自筹资金，成为企业最主要的开发资金来源。