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（仅供内部参考，请勿复卬、外传）中信红树湾分析冃录 一、项冃背景介绍 3二、项目基本资料 3三、开发商背景介绍 4四、项目 规划 7五、户型特点 8六、项目园林设计 9七、项目景观分析 10八、小区配套及周边环境 11九、建 筑外立面 12十、SWOT分析 16 H^一、价格策略 28十二、营销推广 29 十三、结后语 31 中信红树湾分析 一、项目背景介绍 2001年12月6日，在有 “地王”Z称的深圳湾填海区首场拍卖会上，泰华以14.55亿元人民币的天价拍得其屮 两块地（16.27万平方米），创下国内土地拍卖新记录，赢得地王头衔。同时，百仕 达则不惜重金拍得此次盛会另一块土地（现红树西岸用地）。2002年10月，泰华 老板罗瑞希不幸因病去世，引出泰华因还贷困难而有意转让“地王于是，“地王” 命运骤然引起广泛关注。 中信华南作为中国国际信托投资有限公司属下分公司， 此前主要盘桓汕头，东莞等二级城市，而广州，深圳却少有经典之作。泰华在与多 家地产商接触后，最终与中信华南达成默契，于是，此次“地王”Z争终于偃旗息鼓。 接手“地王”后，中信华南成立“深圳市中信红树湾地产有限公司”，为这块地理位 置得天独厚，环境优美，配套设施完善的“地王进行了全新的策划以及定位。并于 2003年三月全面开展中信红树湾项口工作，使这块沉睡一年多的“地王”步入实质性 操作阶段。 二、项冃基本资料 项冃名称：中信红树湾 地址：南山沙河东 路与白石路交汇东面南占地面积：163000平方米 建筑面积：650000平方米 容 积 率：3.18楼层状况：29?30层 户型:165平方米，约40%； 170平方米, 约20%； 200平方米，约30%； 245平方米，约5%；其它，约5% 投资商：中信华 南（集团）有限公司 代理商：世联地产顾问（深圳）有限公司 建筑设 计单位：建筑设计单位：澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司园林设计单位：贝尔 高林园林（香港）有限公司 中信红树湾占据了“深圳地王2/3的面积，它萃取 了深圳地王2.9平方公里的红树湾及15公里深圳湾滨海长廊之精华，在市政高起点规 划的城市第三生态轴上，北邻华侨城主题公园，西依沙河高尔夫球场，东接正在规 划的中心公园和中学，南临深圳湾，滨海大道、沙河东路及白石洲路环绕地块，拟 建的地铁2号线出口亦位于此，不远处更与拟建的深港西部通道相接。 本项目预 计分四期开发，预计投资总额约40亿，耗时约5年。其屮，一期占地面积4.38万平方 米，建筑面积约15万平方米，包括4栋高层住宅，2栋17套Town Home. 6000平方米 的会所和3000多平方米的中央广场。 三、开发商背景介绍中信华南（集 W）有限公司位于广州标志性建筑——中信广场75楼，是中国中信集I才I公司属下的 全资子公司，主要负责华南地区项目投资和资产管理。 现集团全资子公司有中 信广州发展公司、屮信汕头公司、中信华南（集团）东莞公司、屮信华南（集团）深圳公 司、中信华南（集团）上海公司、（香港）中信建设发展有限公司及4家控股子公司，集 团资产经营规模逾54亿元人民币。集团先后在广州、汕头、东莞、深圳、上海等 地投资房地产项目达80余个，累计开发商品房面积逾500万平方米，竣工面积逾410 万平方米，并实施quot;品牌战略quot;,开发了如汕头海滨花园、世贸花园，深 圳星光名庭、红树湾，东莞东泰花园、凯旋城，广州中信豪庭等多个优秀物业管理 小区，广泛树立了“中信地产”的认知度。正在和即将开发的项口还有位于东莞常平 的集高尔夫与高级别墅为一体的占地4000多亩综合开发项目，位于佛山市的6500亩 高尔夫和高级别墅项冃，从2003年起，集团陆续投入人民币40亿元开发总建设面积 达66余万平方米的深圳红树湾项目，并且与人合作，正在上海开发占地1300亩的华 东贸易广场项目。 2003年5月,华南集I才I被评为广东省第二届地产资信20强企 业，12月被评为广东省房地产企业竞争力20强企业，都名列前茅。华南集团还积极 进军基础设施项0。屮信华南在深圳开发的第一个楼盘是位于罗湖的屮信星光名 庭，该项目是2002年罗湖的一个高档住宅项目，实现了 100%的销售，但其销售进度 一般，在市场的影响有限。 小区效果图 一期效果图 四、项目规划 板式建筑、斜列式布局：南北通透、100%南向、保证充足的采光 及景观、视野的最大化、全自然采光电梯厅、均好性强 高层+Town Home：多种 产品组合，国际湾区物业模式 项目提出“最充分享有”的概念。通透的建筑立面, L形，Z形41度的观景布局，让视线完全开向外空间，最小楼间距也达到4 0多米， 没有对视。TOWNHOME沿沙河东路一线展开，高层建筑俯揽美景，特殊的“口”设 计，让后层建筑拥有景观的优越角度。 南区花园