【城市综合体】—世联—世联济南华润项目整体定位方向及物业发展建议（220P）.pptVIP

* 空间 形象 环境 功能 科技 生活 服务 产品7大标准 【市场高端项目户型情况扫描】 项目名称 建筑形态 户型面积 客户需求（一线人员访谈结果） 中海·奥龙观邸 联排、双拼 联排：248—330㎡ 双拼：320—590㎡ 280—330㎡面积区间的市场接受度最高，其总价在350万-500万之间；超过800万抗性较大； 海尔绿城·玫瑰园 平层官邸 三居：159—170㎡ 四居：206—220㎡ 192-208㎡面积区间的市场接受度较高，其总价在400万左右； 领秀城·漫山香墅 叠拼 叠拼：187/205/235㎡ 205/235㎡户型热销，其总价区间在230-300万； 国华·东方美郡 联排、双拼 联排：中间户230/280㎡； 边户：330、350-390㎡ 双拼：330—380㎡ 联280/330㎡两个面积的市场接受度最高，其总价在360—430万之间，超过470万有抗性，户型开间小的产品抗性大； 联排：面积区间为220-350㎡，以240-290㎡的户型为主力； 双拼：面积区间为290-590㎡，以330-400㎡的户型为主力； * 空间 形象 环境 功能 科技 生活 服务 产品7大标准 【本项目户型配比建议】 本项目物业配比原则： 1.本项目地理位置、自然环境优越，项目定位高端； 2.结合本项目超越市场的目标， 3.考虑高端客户的主要需求和市场去化速度； 产品 物业占比 面积（㎡） 总价区间 高层 51% 三居 142-160㎡ 200万—350万 160-180㎡ 四居 180-200㎡ 200-220㎡ 联排 29% 四居 260-350㎡ 600万—900万 双拼 5% 五居 400-450㎡ 1000万—1300万 （类）独栋 3% 五居 440-600㎡ 2000万/套（均价） 本项目户型面积建议适当领先于市场主流产品： * 空间 形象 环境 功能 科技 生活 服务 产品7大标准 【细节设计】——充分考虑客户需求，以细节打动客户 细节项 市场现状及客户需求 本项目建议 花园面积 现状：联排：中间户在70㎡左右；边户通常超过100㎡，平均在150㎡左右，最大为230㎡。 独栋：城区别墅在70-200㎡之间，郊区别墅最大的500㎡。 需求：比较满意，部分认为花园面积越大越好 联排：中间户70-100㎡，边户150-230㎡ 双拼：200 ㎡-300㎡ 独栋： 300 ㎡-600㎡ 花园交付标准 现状：基本为简单覆土，少数种植草坪、绿植，个别可根据需求定制。 需求：客户对花园寄予生活的乐趣，期望比较高； 建议精装庭院或菜单式定制，形成市场差异化 卧室 现状：高层多为3-4室，联排多为4-5室，少数设计6室；双拼多为5-6室 需求：市场目前卧室配置基本能满足客户需求，建议参照市场主流产品 保证2间以上南向卧室 高层：3-4室 联排：4室 双拼、独栋：5-6室 地下室 面积区间：30-140㎡。地下室一般设计保姆间、储藏室、多功能室 面积无特别要求，但房间数不宜过多； 面积：50-100㎡ 功能：储藏室、多功能房、保姆房 * 空间 形象 环境 功能 科技 生活 服务 产品7大标准 【细节设计】——充分考虑客户需求，以细节打动客户 细节项 市场现状及客户需求 本项目建议 卫生间 现状：一般设计3-4个：主卧、次主卧一般都设， 客户：认为3-4个足够，不希望卫生间太多 主卧、次主卧设独立卫生间，客厅层设卫生间，保证每层都有卫生间； 厨房、餐厅 现状：一般只设计1种，无中西之分，少数项目设计中西两种厨房或两个餐厅。 客户：关注中厨面积 在保证厨房面积充足和空间结构合理的情况下可以考虑两个厨房 电梯 现状：多数不设电梯，少数项目设电梯或预留电梯位。 客户：无特殊要求 联排不建议设置电梯，客户实际利用率并不高；双拼、独栋建议设置电梯，彰显尊贵 露台 现状：基本都设计1个露台 客户：很喜欢露台 设置3-4个，保证每层有1个露台，单个露台面积不低于7㎡ 停车 现状：高层部分一般地下集中停车位，别墅一般为分户停车库和地上停车位，个别项目的停车位设置在花园内。停车数量一般每户1-2个。 客户：每户最少2个车位，对车的需求越来越多； 高层部分车位比建议1：1.5，地下集中停车； 别墅部分每户至少设2个车位；最少一个车库，面积充足可考虑双车库设计 * 空间 形象 环境 功能 科技 生活 服务 产品7大标准 【房屋保温系统】已被商品房住宅普遍采用，全部采用将增加约180元/平方米的造价 所谓房屋保温系统是泛指用来保持房屋内部温度在宜君范围内的仪器设备、特殊建筑材料或建筑工艺。 包括：外墙外保温系统、外窗保温系统、地热采暖系统 外墙外保温系统 100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙 实际增加成本约