房地产培训 -房地产投资实务与拿地决策、投资测算及法务风险规避课后资料-鑫众教育.pdf

房地产投资实务与拿地决策、 投资测算及法务风险规避 张杨 2019年12月 目录 一、房地产投资实务与拿地决策 二、房地产投资测算 三、投资法务风险规避 房地产投资实务与拿地决 策 Part One I. 拿地决策 II. 投资交易模式 III. 地产投资流程 IV. 投资人的角色认知与定 位 V. 未来的趋势与机遇把握 拿地决策 1 1.1 典型房企投资策略——碧桂园进深模 式 碧桂园以股权收购进入深圳市场，采取片区化拓展模式，各区自行拓展，快速锁定大量前期项 目， 积极占领市场，逐步熟化。 拓展项 目 进入时间 坂田安居房项 目 2015年7月 2015年7月，碧桂园收购坂田中心片区与坂雪岗大道和中兴路交汇处的工改保项 目 南约水一项 目 2016年2月 2016年2月，以股权收购的方式获得龙岗中心城片区的 “水一村南约项 目” 2016年5月，以2.85亿在公开市场竞得光明新区钟表基地A625-0055商业项 目，占地 光明新区项 目 2016年5月 3682.41平，折合楼面价14071元/平方米 南约洋桥项 目 2016年6月 2016年6月，碧桂园与深广瀛集团、汇联金融集团合作开发南约洋桥汉田项 目，建面约35 万㎡，货值逾百亿 坪山项 目 2016年12月 2016年获取坪山旧改项 目 1.1 典型房企投资策略——碧桂园进深模 式 取地策略 ① 快慢、长短结合：获取一些体量小的干净地块，实现快速开 发 的同时，积极拓展前期资金消耗量较小、周期较长的大体量旧 改 项 目，从而实现快慢、长短结合，滚动开发。 ②农村包围城市战略：获取约40个项 目，全部位于较易攻克的 存 在大量的城市更新项 目机会的关外，如龙岗、坪山、光明等区 域， 从而迅速 占领市场。 ③建立广泛的本地合作关系：碧桂园通过与深广瀛集团、汇联金 融等手中握有大量旧改项 目的深圳本地企业合作，迅速获取项 目。 ④项 目合作共建模式：碧桂园出钱支持深圳本土实力合作方进行 更新前期投入及拆迁，碧桂园控股负责后期开发销售，双方利润 共享。 ⑤ 以金融手段支持土地拓展：与金融机构合作发行旧改基金、 理 财产品等，多方筹措资金，减少自有资金的投入，让土地拓展 无 资金投入之忧。 1.1 典型房企投资策略——恒大进深模 式 恒大通过收购国企、旧改项 目成功进深，打包收购、类型多样、旧改介入时间早。 2011年1月，以16.64亿元收购深 圳 2013年9月，收购国香地产。 旧 2014年，收购南油大厦旧改项 目， 2016年5月，20.04亿元收购龙华 市建设 （集团）有限公司71%股 权， 改项 目有布吉国香山、布吉吉厦、 改造类型为商业+办公，2011年列 大浪建滔工业园更新项 目，改造类 恒大集团正式进入深圳。当时 葵涌、南山等，国香山项 目是恒大