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房地产项 目盈利测算 引言 随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项 目的好坏直接影响房企的利润和现金流。为了更好地判断房企的项目 质量，我们推出房地产项目盈利测算研究，旨在为房企外部人员提供 测算方法。首先搭建理论框架，从房企项 目盈利测算的思路与方法出 发逐步介绍项 目盈利测算的各个要素，主要包括项目销售收入测算和 成本测算，最后将形成房地产项 目盈利评价指标体系，并将理论运用 于实践，构建测算模型并配以实例说明，对房地产企业整体项 目资质 进行打分，量化评价房地产企业在手项目信用风险。 算 一 算 房 地 产 项 目 销 售 收 入 内容摘要 本章总体介绍房地产项 目盈利测算思路，并详细介绍项 目销售收 入的测算，包括项 目可售面积及销售单价的测算。其中可售面积可根 据总可售面积减去不可售部分计算或者根据计容建筑面积及可售面 积的经验占比估算，销售单价在类比周边项 目后调整项 目属性及考虑 价格涨跌的基础上测算。 一、项 目盈利测算总思路 根据是否考虑资金的时间价值，房地产项 目盈利测算可分为静态 测算、动态测算两种：静态测算重点关注利润，即该项 目能赚多少钱， 计算较为简单明了；动态测算则考虑到房地产行业投资规模大、开发 周期长的特点，重点关注现金流，即该项 目何时能回本，是静态测算 的有益补充。实践中，房企通常采用静态测算与动态测算相结合的方 式，但由于作为外部人员，预测项 目现金流具有较大难度，且静态测 算主要反映项 目利润，因此本文采用静态测算方法。 跟其他工业产品一样，房地产项 目利润计算亦采用收入减去成本 的思路，即房地产项 目盈利静态测算公式为：项 目利润总额 项 目收 入-项 目成本，其中，项 目收入的测算可拆分为 “量×价”，即 “销 售面积×销售单价”，项 目成本则包括项 目建设本身的土地成本、建 造成本、期间费用和税金两部分，成本部分将在后面逐一介绍。 二、项 目销售收入测算 在进行项 目收入测算时，首先要明确拟开发建设的物业类型和比 例，如住宅、商业、公共配套等各占多少，区分可售部分面积和非可 售部分面积，本文仅针对扣除自持部分的可售面积的利润进行测算。 项 目销售收入测算的基本公式为：项 目销售收入 销售面积×销售单 价，下面我们将从量、价两方面来详解收入测算。 （一）项 目可售面积 从房地产开发流程看，项目销售面积的测算可分为三步： 首先，考虑 “地有多大”，即 “平面”维度的面积概念，常见衡 量指标有规划用地面积、建设用地面积、土地出让面积 （各面积概念 解释见表 1，下同）。由于规划用地面积可能包含代征地，故规划用 地面积≥建设用地面积，对于房企而言，土地出让面积通常与建设用 地面积相等； 其次，考虑 “能盖多少”，即 “立体”维度的面积概念，常见的 衡量指标有总建筑面积、计容建筑面积等，其中计容建筑面积一般仅 包括地上总建筑面积，故要小于总建筑面积。将 “平面面积”转化为 “立体面积”的桥梁是容积率，地方政府通常对房地产项目的容积率、 建筑密度、高度、绿地率等指标有所限定 （一般规定详见表 2），因 此 “容积率”是制约能盖多少的关键要素； 最后，考虑 “能卖多少”，项 目中通常会包含一些不可售的部分 如配套公共设施 （如幼儿园、绿化带、公共厕所等）或房企打算自持 一部分配套商业，可供销售面积需剔除这部分不可售面积，以此测算 收入最为准确。根据中债资信对 150 余个房地产项 目统计情况，可供 销售建筑面积多为计容建筑面积的 0.93～0.99 倍，行业中位数为 0.98 倍，因此在不清楚自持面积或非可售面积的情况下，可用计容 建筑面积×0.98 来粗略估算可售面积。 实践中，企业募集说明书中一般会披露项 目的可供销售建筑面 积，可以直接用此来测算收入；若我们需要判断房企新拿地项 目 （一 般公告仅披露用地面积、出让面积、容积率）的可售面积，可以借助 下列公式粗略估算： 计容建筑面积≈建设用地面积/土地出让面积×容积率 可供销售 建筑面积≈计容建筑面积×0.98 （二）项 目销售单价 影响项 目售价的微观因素很多，包括地理位置、周边环境与配套 设施、