房地产研究 - 产权不能分割的物业销售模式研究.pdfVIP

产权不能分割的物业销售模式研究 主要针对不能进行产权分割的旅馆业用地可能的 物业类型和销售模式进行分析。 分 享 人：江红 前言 旅馆业用地产权的规定及类似项 目 近年来旅馆业用地等其它土地性质出让逐渐增多，但如何销售、 转化现金成为重要课题 关于用地性质的相关法律规定： 城市建设用地共分8大类、35中类、44小类。 根据 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文 化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用 地40年；综合或其他用地50年 在 《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地 分类中，在商业金融性用地一项中包含关于 旅馆 业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属 设施等用地。 酒店作为高投入物业类型，如何销售、转化现 金成为重要课题。主要抗性在于客户对40年的 认 知及产权不能够分割销售。 3 关于旅馆业用地产权分割的规定各个城市不一，南京尚无明文 规 定 旅馆业用地产权是否可以分割各个城市规定不一，北京、上海、海南已明令禁止将旅馆业 用 地进行产权分割，而广州仍可以进行产权分割。 南京目前暂未出台此类规章制度。 北京：2010年5月19 日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员 会 、北京市国土资源局联合发布了 《关于加强酒店类项 目销售管理有关问题的通知》的通知。规定各房 地产 开发企业在取得酒店类项 目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、 开发建 设 ，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用， 未经批准不得擅自分割转让。2010年5月31日后通过 出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目 一律不得分层、分套 （间）办理酒店类项 目的测绘成果备案、 预售许可和现房销售确认手续。 上海：2009年6月，上海市房管局、上海市规土局联合发布的 《上海市房地产登记技术规定 （试行）》称 ，非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本 单元，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。 海南：2010年，海南省前段时间出台一个54号文件，禁止旅游用地产权分割出让。 广州：尚未出禁止旅馆业用地分割的政策，2009-2010年取得预售许可证的富力 ·公园28与大学时光均 可分割产权销售。 南京：尚无明文规定，咨询过房管局工作人员，答复为不可分割。 4 南京市场类似项 目——美加东部假 日精装公寓通过划分十分之 一 产权、低价吸引度假投资客户，总体接受度弱，去化缓慢 项目概况 美加东部假日地处4A 级茅山风景区，东望茅山主峰，西临 茅山水库，生态资源丰富。规划建设国际精品酒店、酒店式 公寓、度假别墅和高尔夫发球场、生态果园等度假配套。 公寓 推出152套酒店式精装公寓，将公寓产权拆分10份，每份 价格3.98万元，同时每年尊享28间夜度假时光，并可换住至 美加旗下酒店。 整套购买的客户，按照总房价4% 年租回报，累计6年，每 年依然可获得一定数量的同级别酒店客房的免费入住权。 销售情况 项目在售3期，1期是40年产权公寓，141间，已经售罄。2 期是度假小别墅，还有一些在售。3期是新开的度假公寓， 一共154间，截止到2013年12月，已去化83户。 客户 南京、上海、镇江都有，还有海南的。客户以私营业主、教 师为主，他们这样的人都是注重生活品质的，追求一定生活