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房地产企业预售房款如何确认递延所得税 摘要：房地产行业预售房产收到的预收账款，按照计税毛利缴纳企业所得税，预收账款是否形成暂时性差异？是否计提递延所得税资产？报表如何列示？实务中目前存在两种观点，本文通过分析对比两种观点，以希望为该项业务的正确处理提供借鉴。 房地产企业预售房产的预收款，是否确认递延所得税资产，目前存在两种观点：一种观点认为，预收账款在收取当期缴纳企业所得税，是一种“预缴”行为，会计与税法确认原则一致，未形成账面价值与计税基础的差异，不应确认递延所得税资产；一种观点认为，预收账款在收取当期，在税法上视为“收入”实现，纳税义务已发生，是一种“缴纳”行为，而并非“预缴”，形成可抵扣暂时性差异，应当确认递延所得税资产。这两种观点让会计从业人员在实务中感到困惑。房地产开发企业销售其自行开发的房地产，收入确认基本原则是遵循一般商品销售收入的确认条件。但由于房地产开发周期长，多采用预售形式，就是我们通常所说卖的是“期房”，在预售阶段，因工程尚未完工，房地产企业仍有责任实施重大行动，主要风险和报酬没有发生转移，不能确认房地产销售收入，记入“预收账款”（不含增值税，本文均不考虑增值税）。待项目取得竣工备案，此时方为“现房”，实际交付给买房人，房产的法定所有权才发生转移，表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买房人，此时房地产企业确认销售房产收入，由“预收收款”科目转入“主营业务收入”科目。所得税是按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》房地产企业预售房产收到的预售房款，因不符合收入确认条件，会计上将其确认为一项负债，记入“预收账款”，不影响当期损益，但影响所得税应纳税所得额；未来项目完工，房款转入“主营业务收入”从而影响结转当期损益，其账面价值与计税基础之间产生差异，形成暂时性差异。负债的计税基础是指账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额，即：预收账款的计税基础=账面价值-账面价值×计税毛利率。预收账款的账面价值计税基础，为一项可抵扣暂时性差异，该差异在未来期间转回时会减少转回期间的应纳税所得额，减少未来期间的应交所得税。需要注意的是当期递延所得税资产的计量，应当基于未来期间可抵扣的所得税额，只有预计在未来可转回的情况下，才能确认相应的递延所得税资产。例1:P公司开发A项目，无其他经营业务，2*18年开始预售，预计未来期间取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为10,000万元。2*20年取得项目竣工备案，并于当年为业主办理了交房入住手续。P公司2*18年——2*20年利润总额、营业收入的发生额和预收账款的报表期末余额如下表所列：2*18年——2*20年预收账款科目余额表：所得税税率为25%，假设不考虑其他税费和其他纳税调整事项。1.2*18年递延所得税的处理：(1）当期应交所得税：应纳税所得额=-300+20,000×25%=4,700应交所得税=4,700×25%=1,175(2）当期递延所得税：账面价值=20,000计税基础=20,000-20,000×25%=15,000可抵扣暂时性差异=20,000万-15,000万=5,000递延所得税资产=5,000×25%=1,250注：当期会计利润为-300万元，经纳税调整已全部抵扣，减少了当年的应纳税所得额，不再确认亏损的递延所得税资产。(3）利润表中应确认的所得税费用所得税费用=1,175-1,250=-752.2*19年递延所得税的处理：(1）当期应交所得税：年所税政策调整，计税毛利率由下调为：应纳税所得额=-400+30,000×15%=4,100应交所得税=4,100×25%=1,025(2）当期递延所得税：账面价值=50,0002*19年所得税政策调整，计税毛利率由25%下调为15%，未来准予税前扣除的金额需要分段计算，其中2*18年实际收到的预收款按25%计算，2*19年实际收到的预收款按15%计算：计税基础=50,000-20,000×25%-30,000×15%=40,500可抵扣暂时性差异=50,000-40,500=9,500预计未来期间取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为10,0009,500递延所得税资产余额=9,500×25%=2,375当期应确认的递延所得税资产=2,375-1,250=1,125(3）利润表中应确认的所得税费用所得税费用=1,025-1,125=-100年递延所得税的处理：(1）当期应交所得税：应纳税所得额=20,000+10,000×15%-20,000×25%-30,000×15%-10,000×15%=10,500应