浅谈物业管理的逻辑.docVIP

浅谈物业管理的逻辑 物业管理已成为人民生活、政府决策和新闻报道的高频词。2003年《物业管理条例》的颁布,在大大提高物管行业规范水准的同时,也大大提高了全社会对物管行业的关注程度。物业管理作为朝阳产业,既具有中国经济持续强劲增长所支撑的无比光明的发展预期,也面临行业成长初级阶段难以回避的严峻问题:客户的消费心态不理性,企业的服务流程不规范,政府的角色定位不准确,法制的市场导向不坚定。 开放地研讨物管行业特性、问题与对策,有助于尽快建立起遵从市场经济法则的行业法制框架,实现行业成长的代价和时间极小化。 一、物业管理:整体提供-集体消费的准公共品特性 1、物业管理属于服务行业而不是房地产行业。物管行业并非房地产行业的末端或末道工序。房地产行业生产有形建筑物,物业管理提供无形服务;房地产开发结束之日,才是物业管理开始之时;管理费的支出与建筑物产权无直接关系。把物业管理归于房地产行业,犹如把交通管理归于汽车制造业。 物业管理作为服务业的三个基本认识点:物业管理产生于住户的服务需求,而非住户房屋产权;物管企业和住户关系,是服务买卖关系,而非委托代理关系(物业管理合同应是服务买卖合同,而不应是委托代理合同);物管服务买卖的原则是:服务消费者必须付费。 2、物业管理是准公共品性质的服务:不可分割的整体提供-集体消费的服务。例如,在住宅小区内