深圳物业管理100问(第一太平).docVIP

深圳物業管理100問 二00五年三月 目 錄 內容 頁碼 项目前期籌備階段 3 物業管理 3 財務管理 5 政策法規 9 項目接管驗收階段 10 工程 10 物業管理 17 行政人事管理 21 財務管理 22 政策法規 23 项目交付使用階段 24 物業管理 24 行政人事管理 33 財務管理 37 法律責任 45 项目前期籌備階段 熱點問題20問 物業管理 物業管理公司應何時介入 物業管理公司應在規劃設計階段介入。 開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件 《臨時業主公約》、《臨時业主公約》、物業管理公司的《營業執照》、《資質證書》、《前期物業管理合同》等。 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同 簽署方不同。深圳《管理公約》由全体業主簽署。而《香港大廈公契》則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處 程序： 送区住宅局備案確版印刷業主大會審核通過 送区住宅局備案 確版印刷 業主大會審核通過 業主委員會起草公約 公约 內容： 業主的權利、義務； 業主大會和業主委員會； 物業公司的管理範圍； 物業公司服務的內容； 物業公司的管理職責； 其他約定之事； 違約責任； 不足之處： 現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。 管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。 管理份額與不行分割分數的異同 現時國內之法規並沒有不行分割分數之表述。 國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而安排給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。 公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等） 國內法規沒有明確業權分額之表述。 裝修指南中應留意之事項使 裝修指南一般需要包含幾項內容： 申報裝修及驗收退押金流程。 房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜 網安裝位置。 涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感 噴淋、資訊網路、煤氣管道等。 施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。 業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。 財務管理 1. 管理處開辦費用之明細 管理處開辦期發生之常見費用明細： 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備 員工開支：包括聘请員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費 開荒清潔費 管理處辦公室裝修費 2．深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度 物業管理服務收費實行政府把握價。市物價局會同市住宅局根據物業管理服務社會平均成本、費用和住（用）戶的經濟承受力量，廣泛徵求企業和市民意見後，向社會公佈指導價格，由物業管理單位根據資質等級及供应的服務项目、服務質量、服務深度在政府指導價格範圍內提出具體收費標準，報業主管理委員會審核，經業主大會通過後執行；但最終確認的收費標準應與物業管理所達到的收費等級相符。 在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、工業區辦公的（不包括工業廠房中生產管理辦公），可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。 為體現“優質優價”的原則，凡已獲得市級“平安文明標兵小區”、物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）“稱號的小區，收費標準可上浮5%；獲得省級優秀管理單位稱號的可以上浮10%；獲得國家級優秀物業管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為准。 3.深圳市商業廣場是否應收推廣費用，是否包含在管理費中 原則上，物業交付使用前的銷售推廣費用應由發展商負責，若物業交付使用後，商場管理費中應已包含商場推廣費用。 4. 深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費（三個月管理費周轉金） 物業管理收費應按月收取，經雙方協商約定可以預收，但預收期限不得超過3個月。 5. 售樓時，是否可贈送管理費 不能贈送管理費,但發展商可承諾向業主贈送管理費，所承諾贈送的管理費應由發展商支付予管理公司。 6. 深圳市空置房的管理服務收費辦法 《物業管理條例》規定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。 7.深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量 深圳市電費計算分，住