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2019年深圳市房地产市场分析报告 1.经济基本面 1.1 GDP情况 增速领先一线城市，经济体量成粤港澳大湾区NO.1 2018年前三季度，深圳国内生产总值累计为17531亿元，同比增长8.1%，增速较2017年的8.8%略有回落，但与北上广另外3个一线 城市相比，经济依然处于相对高速增长通道，且其增速自2014年以来在四个一线城市中稳居第一。此外，预计深圳2018年的GDP可 以正式超越香港（按照全年平均汇率计算），成为粤港澳大湾区城市群中的经济体量NO.1。图表1-1：2003年-2018年前三季度深圳 GDP及同比增速（单位：万亿元） 数据来源：wind，Q 房网数据研究中心整理 1.2 居民收入 工资增速高于GDP增速，房价收入比太高 2017年，深圳市城镇单位在岗职工年平均工资为100173元，同比增长 11.6%；深圳人均可 支配收入52938元，同比增长8.7%。2018年，深圳人均可支配收入继续保持较快增长，前三季度同比增长8.4%。但由于15-16年间 房价快速攀升，收入增速跟不上房价上涨的速度，市民购房压力不断加大。以2017为例，一对夫妇家庭要购买一套80平米的住房， 不吃不喝也要攒积约41年才能负担得起！随着2017年以来房价趋稳，在居民收入持续提升的情况下，房价收入比有所回落。图表1-2： 2012年-2017年深圳房价收入比 数据来源：wind，Q 房网数据研究中心整理 1.3 一般公共预算执行情况 政府性基金预算收入负增长，发展质量提升 2018年，深圳地方级一般公共预算收入3538.4亿元，同比增长6.2%。累计完成政府性基 金预算收入964.6亿元，同比下降6.3%。近几年，在公共预算收入不断提升的大背景下，政府性基金预算收入却出现停滞，表明深圳 的发展质量稳步提升。（注：政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得的收入，该收入中的土地收 入占比约80%）图表1-3：2015年-2018年深圳预算执行情况 数据来源：深圳市财政委员会，Q房网数据研究中心整理 2.金融信贷面 2.1 中长期贷款 贷款增加额小幅波动，稳定预期 2018年前11月，深圳住户部门中长期贷款增加额2031.97亿元，同比小幅增长3.3%。继2017年全 年出现41.2%的较大幅度下滑后，2018年的住户中长期贷款情况保持平稳，也显示出2018年的信贷环境较为稳定。图表2-1：2016年 -2018年前11月深圳住户部门中长期贷款增加额（单位：亿元） 数据来源：中国人民银行深圳市中心支行，Q 房网数据研究中心整理 2.2 深圳商业银行房贷利率 略有下浮截止2018年12月底，各大银行首套房贷有不同程度下调，目前大部分银行仅上浮 10%，二套房贷利率也出现下调。首付比 例方面，各大银行目前首套房比例为3成，二套房比例为7成。 3.人口趋势面 3.1 深圳人口结构分析 人口吸引力继续增强，居住需求保持刚性2017年全市常住人口1253万人，较2016年增加62万人；户籍人口435万人，较2016年增 加50万人。这是深圳有史以来第一次常住人口与户籍人口增量双双突破50万，显示出深圳对人口的巨大吸引力。目前，全市流动人 口约占总人口的65%，随着人才引进政策下户籍人口的快速增长，预计这一比例将持续降低，但与其他一二线城市相比仍处于高水平。 “十三五”规划提出到2020年深圳市常住人口发展目标的上限是1480万人，意味着深圳常住人口的增量还有较大空间。大量人口持 续性涌入，居住需求将保持刚性。图表3-1：1979年-2017年深圳常住人口及流动人口（单位：万人） 数据来源：wind，Q房网数据研究中心整理 3.2 深圳人口区域分布 原关外占比高，生活配套和成本为重要因素深圳1253万常住人口中，逾700万人集中在宝安、龙岗、龙华，此三区总计占比56%。究 其原因，此三区配套齐全，且地域相对广阔，故人口基数庞大。原关内的福田、南山、罗湖占比居中，主要原因除了地域面积较小之 外，居住成本高企也是不可忽视的因素。而配套相对缺乏的光明、坪山、盐田和大鹏新区，人口体量排名靠后。人口增速方面，各区 域较为均衡，深汕特别合作区于2017年开始纳入深圳市统计。图表3-2：2017年深圳各区常住人口数量、占比及增速 数据来源：深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理 3.3