物业管理运营及未来竞争力发展分析.docxVIP

物业管理运营及未来竞争力发展分析 ? ? 2020年年初突发的新型冠状病毒疫情打乱了原本热闹的传统春节, 为了防止传染病的扩散, 各地政府相继出台人口流动管控政策, 以防止疫情在春节的人口移动和邻里相聚之中进一步恶化. 老百姓的日常生活受到影响, 平时为居民提供日常服务的物业管理公司在社区防疫工作和日常居民生活中扮演着关键角色. ? ? 物业行业受疫情影响在短期内将面临一定的运营挑战, 主要体现在人员成本的上升以及服务需求的变化. 然而长期来说, 品质物业公司将迎来规模化、专业化、平台化等结构性机会, 利于头部企业发展并推动整体行业的市场化进程. ? ? 一、现状与前景 ? ? 中国物业管理行业从1981年第一家物业管理公司深圳物业的成立开始, 近年来行业已逐渐从探索期的单一经营模式转向多元化经营, 行业整体营业收入与管理面积不断增长. 预计2025年中国物业行业市场规模将达1.5万亿元人民币, 在管面积超450亿平方米. 2014-2025年中国物业管理行业营收及预测 2014-2019年中国物业管理市场管理面积（亿平方米） ? ? 物业管理企业登记数量自2012年的7.1万间增长至2018年12.7万间, 进入玩家众多. 行业集中度虽逐步提升, 然而整体仍呈现分散状态. 截至2018年, 行业排名前10的物业管理公司在管面积加总占行业整体比例仅为11.4%. 2012-2018年中国物业管理企业数量 ? ? 物业服务公司本身不持有物业的轻资产模式, 使得整体资产负债率偏低, 且每月固定收费的商业模式具有较稳定的现金流. 轻资产与现金牛属性赋予了物业管理行业较强的抗周期性. ? ? 由于物业管理行业具有稳健现金流、高成长性以及易于嵌入增值服务等优势, 近年来资本市场对于物业管理行业充分认可, 规模企业受到青睐. 部分物管公司与房地产公司市盈率对比（2020/02/21） ? ? 物业管理行业的主营收入分为基础物业服务和增值物业服务. 其中基础物业服务的客户按照物业交割前后分别是开发商以及业主, 具体业务包括物业的绿化养护、保洁服务、公共秩序维护、设施设备维修养护和综合服务等等, 一般按照物业面积收取固定的物业管理费. 增值服务则区分为业主增值服务及非业主增值服务. 业主增值服务一般围绕住户的房屋、车、空间和人四个维度, 提供家具生活服务、停车管理租赁等. 非业主增值服务则是面向于开发商和其他物业管理服务商. 提供案场协销、咨询服务、工程服务等等, 增值服务一般按照不同的服务类型个别收取额外费用. ? ? 防疫举措使物业管理公司在基础物业服务上需要加大原材料和人力成本的投入. 从行业整体平均成本来看, 人员成本是物业服务中的主要开支, 平均占成本比例达58%. 可以预期防疫带来的人员管理费用和加班薪酬补贴短期内对企业运营形成较大影响. 物业管理公司平均成本结构 ? ? 二、疫情下物业管理运营 ? ? 配合疫情防控与隔离政策, 业主的生活便利度显著下降, 物业管理公司在与业主沟通上容易产生矛盾纠纷. 例如郑州某小区物业管理员对医护人员业主进入小区进行了阻挡, 引发了社会舆论的关注. 同时, 部分居家维修和保洁服务受制于疾病传染问题而被迫停止, 企业需要与业主积极沟通以避免业主积累不满情绪. ? ? 物业销售受到疫情影响, 出现售楼处停发销售许可证、在建项目延期复工、新开工项目暂停审批等状况. 与其相关的案场协销、咨询服务或住宅房屋监测等非业主增值服务也同时一并停止, 造成增值物业服务的整体收入下跌. ? ? 防疫期间, 居家隔离使业主生活大幅度的从个人自理转向于依赖物业管理公司, 从而产生了大量的“宅经济”生活需求, 包括医疗资源提供、蔬果配送、代理教材打印等, 考验物业管理公司服务能力的同时也带来机会. ? ? 1. 响应业主需求 ? ? 物业服务公司需要充分畅通业主信息搜集管道, 及时了解业主需求并提供相应服务. 具体举措包括开通24小时服务热线、APP在线需求申请等. 对物业管家需要进行培训, 要求主动关注业主需求并即时响应. 举例而言, 万科、碧桂园、保利、龙湖等头部物业服务公司, 在疫情爆发后迅速察觉口罩、蔬菜等资源的不易取得性, 即时对业主推出送药、送菜上门服务. 阳光城物业在线上开学周提出教材打印送上门服务, 解决业主孩子上课问题. ? ? 2. 承担社会责任 ? ? 物业管理公司作为防控疫情的一线作战部队, 对于防疫基本措施需要做到全面到位, 在社区网格化管理中积极承担社会责任. 具体而言, 企业需要推动四大方面的防疫措施, 包括内部员工管理、公共区域防控、小区出入管理以及疫情防控宣传. ? ? 对于物业行业而言, 承担社会责任并不仅仅是作为物业管理公司的义务, 更能够进一步