2018年物业服务行业深度研究报告.pdfVIP

２０１８年物业服务行业深度研究报告 内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超 6000亿4 1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 4 1.2. 行业营收超6000 亿，行业集中度提升5 2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口6 2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显6 2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升7 2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 9 3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显10 3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 10 3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 11 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模11 3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小13 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用14 4. 投资建议14 4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK ）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积 充足15 4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK ）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者17 4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH ）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长 点19 图表目录 图1 ：物业管理公司市值（亿人民币）4 图2 ：物业上市公司市盈率和A 股、港股的比较4 图3 ：全国物业管理行业总面积5 图4 ：物业管理行业增速超第三产业5 图5 ：2014-2017 年百强企业管理面积与数量均值5 图6 ：2014-2017 年TOP10 企业管理规模与市场份额情况 5 图7 ：国有建设土地出让面积（万公顷） 6 图8 ：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降6 图9 ：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降6 图10 ：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）6 图11 ：存量时代，部分房企开始涉足新业务7 图12 ：2017 年物业业态面积占比情况 8 图13 ：不同业务服务费情况（元/平方米/月）8 图14 ：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） 8 图15 ：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值9 图16 ：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月）9 图17 ：百强物业服务企业增值服务收入占比提升9 图18 ：百强物业服务企业增值服务利润占比提升9 图19 ：部分物业服务企业互联网APP 总下载量（次）10 图 20 ：2017 年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关 系密切10 图21 ：我国房地产行业集中度持续提升 11 图22 ：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元）12 图23 ：物业服务上市公司总资产周转率 12 图24 ：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系12 图25 ：2017 年百强物业服务企业营业成本构成13 图26 ：物业管理人力成本逐年上升 （元/年）13 图27 ：百强物业大单体面积项目数量13 图28 ：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高13 图29 ：物业服务企业品牌价值（亿元） 14 图30 ：物业服务企业品牌首选率排名14 图31 ：碧桂园服务管理面积地图 15 图32 ：碧桂园服务主要业务简介 15 图33 ：碧桂园服务2018 年上半年营收构成-按业务15 图34 ：碧桂园服务营业收入情况 16 图35 ：碧桂园服务利润情况16 图36 ：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积16 图37 ：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大 16 图38 ：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图17 图39 ：彩生活2018 年上半年营收构成-按业务17 图40 ：彩生活营业收入情况17 图41 ：彩生活利润情况17 图42 ：彩生活社区服务平台功能简介18 图43 ：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务 18 图44 ：彩生活在线平台用户量突破千万（万人）19 图45 ：彩生活平台服务面积构成（百万平方米）19 图46 ：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市19 图47 ：南都物业历年营收构成-按业务19 图48 ：南都物业历年总收入情况及增速 20 图49 ：南都物业历年净利润情况及增速 20