房地产企业现金流管理优化研究——以H公司为例.pdfVIP

房房地地产产企企业业现现金金流流管管理理优优化化研研究究 ——以以H公公司司为为例例 摘摘要要：：房地产行业的持续发展有赖于资金的大量支持，现金流是其发展的动力之 。 着 “房住不炒”一系列调控政策 的落实，房地产企业融资成本走高、筹资渠道变窄，资金投入和回收时间不匹配，因此通过高效、科学的手段对房地产项目 的现金流进行管理就显得极为重要。通过对H公司现金流管理的现状进行分析，发现其在现金流管理方面存在的问题，并提 出相应的改进措施，为房地产行业其他公司加强现金流管理提供一定的借鉴。 关关键键词词：：房地产企业，现金流管理，财务风险 近年来，房地产行业经过几轮调控后，其融资能力以及销售能力都受到影响，房地产行业资金链以及现金周转都面临着 严峻的挑战。企业生存和发展的根基是拥有安全稳定健康的现金流，这对房地产企业来说至关重要。在行业低迷的大背景 下，H公司如果想实现持续稳定的发展，就应当提前对公司的现金流进行控制和规划，为公司今后的发展做足准备。 一一、、HH公公司司现现金金流流管管理理现现状状分分析析 （一）H公司概况 H公司在全国众多一二三线城市拥有500多个地产项目，连续三年在全国房企行业中排名第一。其经营业务主要以房地产 开发、设计以及建筑为主，兼顾监理和物业管理，实现了工、商、贸、饮食和娱乐综合发展的现代化、规范化以及集约化。 该公司已经了完成多元化产业布局，实现了向 “房地产+服务业”的转型和向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一 高”模式的转变，成功步入世界五百强企业。 （二）现金流流量分析 从表1中可以看出，H公司2017年经营活动现金流量净额为-1509.73亿元，主要原因是近两年公司采取扩张战略，不断进 行大额土地采购和房地产项目的开发，以满足商品房销售的需要。2019年经营活动现金流量净额-673.57，为负数的原因是 其销售成本大幅上升和利息支出明显增加。另外，2017—2019年H公司的投资活动现金流量净额都为负数，说明其对外投资 较多，2019年主要投资方向是新能源汽车。2017—2019年H公司筹资活动现金流量净额分别为1529.13亿元、-176.51亿 元、1431.63亿元，说明公司2018年销路顺畅，经营状况好，能满足公司内部发展的资金需要。而到了2019年，由于公司销 路不畅，存货和应收账款占用资金变多，导致对外筹资规模扩大，长此以往，公司可能面临较大财务风险，甚至破产。 （三）现金流流速分析 通过表2可知，H公司的现金周转期从2017—2019年呈逐年缩短的趋势，在2017年时速度最慢，高达1084天，在2019年时 速最快，达到793天。虽然2019年现金周转期相比于2017年有明显的下降，但是现金周转期仍然过于冗长。2017—2018年， 着应收账款周转期的增加，存货周转期缩短和应付账款周转期的增加是引起H公司现金周转期减少的主要原因，而导致H公 司应付账款周期过长的原因是其资金流出现了问题。2018—2019年，H公司现金周转期减少的主要原因是应付账款周转期的 增加。此时，H公司想要改善现金流周转状况，就必须加强现金流管理，不断提高存货和应收账款周转率。 （四）获现能力分析 全部资产现金回收率这个指标说明公司全部资产产生现金的能力；每股经营现金流量这个指标反映公司最大分派现金股 利的能力；销售现金比率这个指标反映每元销售收入获得的经营现金流量。这三个指标的分子都是经营活动现金流量净额。 通过表3可知，2017—2019年，H公司全部资产现金回收率都为负数，说明H公司全部资产产生现金的能力较弱，需要进一步 加强现金流管理；每股经营现金流量都为负数，说明H公司现金流较差，给股东分红派息的能力较弱；销售现金比率都为负 数，说明H公司企业销售收入收到的现金较少，经营能力较弱。 （五）财务风险评估 Altman （1968）以多元判别分析法提出了多元线性判别Z计分模型，它是用来衡量企业面临风险的程度。Z值越大，面临 的风险越低，Z值越小，面临的风险越高。公式如下： Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4 各项指标设定如下： X1= （期末流动资产-期末流动负债）/期末总资产 X2=期末留存收益/期末总资产 X3= （利润总额+折旧+摊销+利息支出）/资产总额 X4=期末股东权益市场价值/期末总负债 如果Z2.675，企业