教学课件：《物业管理理论与实务（第三版)》王青兰.pptVIP

（二） 法律风险 1． 业委会行为不规范带来的风险 2． 物业管理费属性不清带来的风险 3． 物业管理企业权限不清带来的风险 1． 业委会行为不规范带来的风险 我们知道，物业管理公司在新接一个楼盘的初期投入很大，如果，被随意炒鱿鱼，给物业管理企业则将带来经济上和管理上的很大损失。 2003年颁布的《物业管理条例》中规定业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事日程、选聘和解聘物业管理企业……的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这一条款对降低这种风险起到了积极的作用。 2． 物业管理费属性不清带来的风险 我国目前实行的是另外两个原则，即“定额支付，盈亏自负”。 各地政府又公布了一系列规定， 如要求物业管理企业定期向业主公布账目， 业主对物业管理公司的账目要进行审计， 要求对预收的物业管理服务费用按实结算，多余部分予以退还等，使得物业管理企业无所适从。 业主的要求会越来越高，这些要求的满足又是在不增加管理费用的情况下提出 3． 物业管理企业权限不清带来的风险 物业管理企业对自己权限的不了解，没有行使这些权限或超越这些权限，都将给自己带来风险。 物业管理企业的权限来源于两方面：一方面是政府的法律法规的授予，另一方面是物业管理委托合同的约定。 二、 风险的原因分析及对策 （一） 物业管理风险原因分析 （二） 物业管理企业风险管理对策 （一） 物业管理风险原因分析 （1） 缺乏风险意识。 （2） 物业管理法律法规不健全。 （3） 物业管理从业人员素质不高 。 （4） 政府执法缺乏时效性以及不恰当的规定。 （5） 物业管理合同中不恰当的承诺。 （6） 物业公司缺乏保险意识。 （二） 物业管理企业风险管理对策 （1） 提高风险意识； （2） 掌握法律法规； （3） 掌握经济规律，避免经济风险； （4） 谨慎承诺，避免合同风险； （5） 完善管理、防范各类安全事故； （6） 提高保险意识，适当转移风险。 第四节 物业管理企业的保险决策 一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述 二、 投保决策及保险公司的选择 （一） 投保决策过程 （二） 保险公司的选择 （三） 保险顾问和保险经纪人 一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述 （一） 财产保险 （二） 雇主责任保险 （三） 公众责任保险 物业的火险 物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险 传统的火灾保险仅承保三种危险：即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。 我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。 2． 物业火险的投保范围 物业火险投保的范围有两种： 一种是建筑结构火险（不动产火灾保险） 另一种是建筑物内部物件火险（动产火灾保险） 对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。 （二） 雇主责任保险 雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作雇员赔偿保险。 这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办的一种责任保险。 随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。 1． 责任范围 凡投保人所雇用的员工（包括短期工、临时工、季节工和徒工）在保险有效期内，在受雇用过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。 2． 除外责任 战争、类似战争的行为、叛乱、罢工、暴动或由于核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病； 被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡； 由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡； 投保人的故意行为或重大过失； 投保人对其承包商雇佣的员工的责任。 （2） 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。 意外的发生是指风险导致的损失只能是偶然的，不是投保人故意制造的或已经发生的。 损失结果可以测定的是指损失发生的时间、地点、原因及损失程度都是明确的和可以测定的。例如，古董书画、艺术品、技术资料、电脑软件等无一定价，保险金额很难确定，所以，如果没有特别的约定，这些物品一般不作为承保的对象。 （3） 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的。 适度是指风险损失对于投保者来说不能太小或损失几率偏高，这种情况，采用保险方式不合乎经济原则。 可经营的是从保险公司的角度来说的，即风险损失对于保险公司来说不能太大而超过其承受能力，否则保险公司难以持续经营。这也不符合经济原则。 二、 保险的基本原则 （一） 最大诚信原则（二） 可保利益原则（三） 损害补偿原