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爱上你的专业——物业管理与服务GS-TS-RZ-05讲师：周 虹（一）物业管理相关概念物业管理相关概念物业：指建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。物业管理相关概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理相关概念住宅物业01按照产权人数量分类，则可分为单一产权物业和多元产权物业两类。 此外，还可分为私有产权和公有产权。后者还包括集体所有和国家所有两种形式。其他物业办公物业0502工业物业商业物业0403物业类型分类物业管理的重要性300元/m2单价：4万元/m2物业管理的重要性27,000元一套：90 m2物业管理的重要性3,300万一个小区：11万m2（二）物业管理的生命周期物业管理的生命周期入伙 到 拆迁？物业管理的生命周期 物业管理的前期介入是指物业公司从地产开发所涉及的每个阶段，直到业主入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理为目的的介入过程。地产开发阶段物业管理前期介入地产物业物业管理的生命周期前期介入的意义产品业主提高业主满意度有利于物业增值促进地产产品销售提高地产开发效益优化产品规划设计避免留下工程隐患助于顺利接管物业便于物业后期管理举例图1、原有设计图2、前介建议图3、住宅出入口人车分流效果图物业管理的生命周期方案编制图纸评审承接查验规划设计施工建设施工建设施工建设竣工验收 招投标服务费测算前期介入的主要职责物业管理的生命周期准备图纸评审审图交底会评审专业图纸召开评审会审图组织者：收集资料、制定计划审图组织者：项目介绍、任务分工审图参与者：参与审图、提交建议审图参与者：讨论问题、会审建议审核评审建议物业分管领导：审核文件、反馈信息整理评审建议跟进建议采纳输出评审建议审图组织者：输出建议、跟踪情况审图组织者：采纳情况，及时归档审图组织者：完善建议、发送领导主要职责（一）图纸评审物业管理的生命周期安全性问题功能性问题便利性问题门禁隔油间增加排风设备游泳池四周绿篱围合入户大堂门禁往里移门禁图纸评审案例分享物业管理的生命周期管理成本经营收入收费面积物业服务费主要职责（二）服务费测算物业管理的生命周期人工费用公共秩序维护费用行政管理费管理设备分摊及固定资产折旧费停车场管理成本经营收入其他物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用环境清洁卫生费用必要的社区文化、体育活动费用会所绿化养护费用公司管理费；法定税金服务费测算— 收支项目物业管理的生命周期物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和项目公司要求来制定的。物业服务费单价物业管理服务标准列举法倒推法物业服务费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证，即将列举法测算的物业服务费与倒推法测算的物业服务费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。服务费测算— 测算方法物业管理的生命周期列举法：物业服务人员费用测算项目定位人工成本建筑信息相似项目对比分析服务人员运作方案服务人员配置数量服务人员费用支出物业管理服务标准客户需求置地标准物业法规服务费测算— 案例分享物业管理的生命周期P制定计划A汇总修改D编制方案C检查问题主要职责（三）服务方案编制物业管理的生命周期服务方案编制—编制步骤物业管理的生命周期国家法律：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部[2003]130号）第19条 招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 为何要进行前期物业招投标主要职责（四）物业招投标物业管理的生命周期Who Am I？前期物业招投标甲乙方招标方：建设单位即置地公司投标方：物业公司前期物业招投标实际操作置地委托物业办理招标及合同、临时规约备案等物业招投标—甲乙方物业管理的生命周期 《物业管理条例》（2007年）第28条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 2010年住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》第2条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”承接查验：物业服务企业在承接新物业前，对其