日本篇，华光初现（1975年之前）.docxVIP

1、 1960 年以前：荒芜中的新生 日本，作为一个国土面积仅为 37.8 万平方公里的“小国”，GDP 却荣居全球第三的地位，堪称毋庸置疑的“大国”。除此之外，日本的城市化率在 2010 年前后已经达到了 90%，东京、大阪和名古屋更是全球赫赫有名的都市圈。而这一 切都要归功于，日本在战后的经济崛起。 在经济发展和城市化进程不断推进的同时，日本的房地产市场也在历史的长河中绽放光彩。经济的快速发展推动着日本各个城市的房价不断走高，在对日本经济 发展趋势的美好预期之下，房价也逐渐走向巅峰。 但是今时今日，日本的房地产市场已经陷入低迷。纵观当前的日本地产市场，房价和地价已经失去了增长的动力，曾经繁荣的房地产市场似乎只是“黄粱一梦”。那么日本的房地产市场是如何走向辉煌，又是如何从云端落入泥潭？这一切，还要从二战之后日本房地产市场从荒芜走向新生开始说起。 、 保障性住房是第一要务 20 世纪 40 年代中期，由于战争的影响，日本住宅受到了大量的摧毁，住宅体系面临供不应求的局面。而与此同时，在前线的日本士兵也相继撤回国内，住房需求激增，供需矛盾因此被进一步激化。 为了尽快解决住房短缺的现象，1945 年 9 月，日本政府便颁布了《罹灾都市应急简易住宅建设纲要》。当时的日本政府希望通过国库资金的支持，在 1946 年 建设完成 30 万套应急简易住宅，为无房者解决租房问题。但由于二战占用了大量的财政资金，二战后日本也面临大量的战争赔款，国库资金一度十分匮乏。 为了解决资金实力不足这一掣肘，日本政府在 1947 年开始推行“倾斜生产方式1”发展策略，将有限的资金优先投入到以煤炭、钢铁为主的基础产业的建设当中，以重工业的发展带动经济的增长。在“倾斜式生产方式”之下，日本的住宅建设事业也迫不得已缓慢推进，住房短缺压力成为横亘在日本政府心中的一道难题。到了 20 世纪 40 年代末，日本经济仍面临着较大的通缩压力，国民收入微薄，住房供应短缺现象屡见不鲜，普通家庭根本无法实现买房的梦想。 但是，1950 年 6 月，朝鲜战争的爆发却为日本经济乃至住宅体系的发展带来了新的机遇。朝鲜战争期间，美国将日本作为战备补给基地，向日本提供了大量的军需订单。而在“倾斜式生产方式”发展策略之下，日本重工业生产能力也得到了大幅提升。卡车、机车等军需物资源源不断的从日本运送到朝鲜半岛，日本的经济也因为军需订单的增加，而实现了快速的增长，迅速走出萧条的阴霾。 在经济发展的助推下，日本政府终于摆脱战后资金匮乏的局面，公共住宅2建设 1 “倾斜生产方式”是日本在战后初期为恢复经济所采用的发展策略，规定将当时有限的资金、原料等资源集中到以煤炭、钢铁为主的基础产业上，优先恢复生产力。 2 日本的公共住宅主要包含公营住宅、公团住宅、公社住宅以及公库住宅等。 事业终于不再因为财力的限制而止步不前，住房体系的建设终于被重新提上日程。除了公共住宅建设，日本政府也开始推行保障性住房政策，推行公建租房为主 的住房政策。 为了更快的推进住房建设，日本政府还颁布了《住宅金融公库法》，设立了住宅金融公库,为难以筹集资金进行租房、建房、购房的个人和企业提供低利率的长期贷款。除了民间机构和个人以外，住宅金融公库也为中央政府或者地方政府建 设公共住房提供资金支持。于是，在这一政策之下，日本政府终于彻底解决了 住房供给困境中的资金供给问题。 与此同时，日本政府也颁布了《公营住宅法》。在这一法案之下，日本政府规定由地方政府直接建设并管理公营住宅，允许当地低收入3且存在住房困难的家庭申请租住。自此，公建租房的时代也正式开启。 当时，租住公营住宅的家庭支付的租金不到市场租金的一半，且租金长期维持稳定。此外，公营住宅交通便利、基础设施完善，住户的休闲娱乐等生活需求也能基本被满足。正因为公营住宅具备多方面的优点，在推出之时便受到了日本居民的欢迎。1953 年，公营住宅建设总户数有了明显突破，逐渐开始进入大量供给阶段。而这也意味着，在突破住房困境的道路上，日本政府在房源供给数量这方面取得了重大突破。 在由朝鲜战争带来的军需订单大量增长的背景之下，钢铁、造船、汽车、电子等引领日本经济腾飞的支柱性产业也在东京、大阪、名古屋三大都市圈4快速发展。作为日本自古以来的核心地区，东京、大阪、名古屋三大都市圈的城市发展和城市化进程也进一步加快（见图 1），规模快速扩张。随着三大都市圈的企业和工厂源源不断的吸纳劳动力，周边城市人口也随之涌入。 3 低收入是一个动态标准，低收入家庭指家庭收入水平处于社会收入分位最低的 25%的部分。所以申请公营住房的收入标准会随着经济发展的变动不断进行调整。 4 日本三大都市圈，即东京都市圈（又称首都圈、东京圈）、大阪都市圈（又称近畿圈、大阪圈）和名古屋都市圈（又称中京圈、名古屋圈