内地房地产市场泡沫之争.docx

? ? ? ? ? 内地房地产市场泡沫之争 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 房地产泡沫之争的缘起 中国的房地产快速增长开始于1998年。1998年中国政府取消了持续几十年的福利分房，进行了个人住房货币化改革，以此为契机中国的房地产市场开始迅速地发展起来。随着国内房地产市场的迅速发展，中国房地产泡沫也开始在不断地吹大。特别是2004年，由于房价的猛涨（2004年房价上涨13%以上），中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国最为热烈讨论的话题。无论是学术性杂志还是一般的财经媒体，无论是学界还是业界、新闻界、政府，都卷入了这场中国房地产是否存在泡沫之争论，而且争论之激烈也是绝无仅有的事情。 不过，只要把历史再翻前一点，这场房地产泡沫的争论在2002年7月就已开始。当时笔者曾写了一文，要警惕中国许多城市已成了“世界最大建筑大工地”，警惕中国房地产市场泡沫的出现。不久，香港有学者对此看法有所呼应。到当年12月朱总理在视察深圳时曾对国内房地产过热的问题发表意见，要求各级政府加以警觉，同时也准备整顿之。可以说，2003年中国央行推出的121号文件就是当时准备整顿国内房地产市场的早期准备。但是2003年的一场SARS之后，中国房地产泡沫的整顿不仅完全停止，而且为了挽回SARS所造成的损失，中国政府推出了一系列刺激国内经济的政策。可以说，在2003年SARS之后，中国房地产泡沫不仅没有得到整顿（即使推出121号文件，但也为18号文件挡回），反之随着国内经济走上一条快速增长之路，国内房地产泡沫在这一过程中越吹越大。 但是到了2004年，中国房价的猛涨，不仅引起国内货币当局的密切关注，在2004年第二季度央行货币政策执行报告中就明确提出“必须高度关注房地产价格”。随后笔者接连写了几篇要注意国内房地产市场价格快速上升的文章。其中，2004年7月，笔者写了一篇题为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章。该文章一刊出，立即在全国掀起了轩然大波，全国多数财经网站都做了转载，国内的房地产泡沫之争论也由此而起。 在该文中，笔者指出了，近期国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业要挟着整个中国经济。即中国的房地产无论是从各方的利益还是相关的产业发展来看，都已经成为国内经济的支柱产业，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生重大危机。但如果国内房地产不调整，也可能孕育巨大的金融风险。特别是当中国的房地产把整个风险都归结在国内银行体系上时，国内房地产泡沫所带来的风险会更高。因此，如果让国内房地产泡沫任意地吹大，泡沫的破灭就不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的风险只能是国内各银行及整个社会经济。 该文章发表后不仅为国内广泛传播，而且也引起政府部门的高度重视。相关的政府部门也就中国的房地产市场问题进行调研并写出报告。正是建设部政策研究中心关于国内房地产的报告公布把国内房地产是否存在泡沫的讨论推向了高潮。 二 房地产泡沫争论之焦点 对于中国房地产泡沫是否存在，主要是以建设部与房地产商为代表，主张中国房地产价格上升是由于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。而且在他们看来，根据目前国内的房地产市场局势，中国的房地产价格上涨还有20年。因为，根据国务院提出的2020年中国城市化率达到56%的要求，为中国房地产市场提供了很大的发展空间。因为，从潜在需求看，中国现有城镇居民4.9亿人，到实现全面小康的2020年，中国城市水平达到56%，城镇居民将增长到8亿～8.5亿人。在此期间约3亿～3.5亿人的新增城镇人口需要解决住房问题。还有，城镇居民住房改善，如果中国20%的城镇家庭（2700万户），每家增加20平方米，就有5亿多平方米的住房需求，加上城市被动拆迁、旧城改造、城市基础设施建设等都能形成巨大的住房需求。综合上述几个方面，中国每年大约需要8亿平方米的住房，而目前住房建设与这个要求还相差很远，中国的房地产大力发展是市场的必然趋势。 其次，从商品房空置率来看，近年来中国住房的空置率不仅没有上升，反而呈下降趋势。2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%。同时，近年来中国房价上涨主要是地价上涨的推动，是房地产供求结构的变化，是住房建筑成本上升及社会普遍的经济预期所造成的。因此，即使国内有些城市房地产过热也是局部地区，而根本就不存在房地产泡沫，目前中国房地产价格快速上涨其风险尚处在可控制范围内。 对于上述观点本文是不可苟同的。在笔者看来，对于什么是房地产泡沫，尽管如何来界定早已是众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本一致的。一是房价收入比，二是房地产投资与房价增长速度的关系，三是商品房的空置率，四是住房投资在所购住房中的比例等。对于房价收入比，国际惯例是3～6倍，北京上海等大城市早已超过12倍以上了。有人说，用