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物业管理知识讲座商业物业商业物业管理物业管理第一部分 物业和物业管理一、物业的概念1.广义的概念：广义的“物业”与“房地产”、“不动产”具有相同的含义，只是在不同的地或场合，习惯使用不同的概念。但归纳起来主要有以下几个方面的区别：（1）称谓领域不同（2）适用范围不同（3）概念外延不同2.狭义的概念：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。理解房地产的重点是它的“投资属性”，而理解物业的概念可以认为物业具有的“使用属性”。二、物业种类1.根据使用性质的差别，将物业进行分类：（1）居住物业（2）办公物业（3）商业物业（4）工业物业（5）其他用途物业2.按产权划分：3.按经营性质划分：物业从经营性角度可分为收益性物业和非收益性物业两种。三、物业管理的基本概念1.物业管理的定义：管理的基本概念物业管理定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（1）物业管理关系的主体：业主和物业管理企业。（2）物业管理关系产生的依据：物业服务合同。（3）物业管理的基本内容：要正确理解物业管理的含义，必须把握以下几点：1）物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征2）物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业人员3）物业管理的服务对象是业主4）物业管理的管理对象是物业9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。四、现代物业管理具有的性质：1.物业管理组织专业化专业性包含三层含义： 一是指有专门的组织机构 二是指有专业的人员配备 三是指有专门的管理工具和设备2.物业管理过程经营化经营是物业管理的属性3.物业管理是一种服务物业管理的对象是物，服务的对象是人，强调“寓管理于服务之中”五、房地产开发与物业管理1.房地产开发是一种建设行为；而物业管理强调的是对业主提供的服务以及对房屋、设备、设施的管理。2.物业管理是房地产开发的最后一步，也可以看作是房地产开发的延续和完善。物业管理作为房地产开发的一个重要分支，是房地产投资、开发、经营的自然延续和完善，也是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。3.物业管理与传统房地产管理的联系与区别第二部分 商业地产与物业管理一、商业地产的概念和业态商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。二、商业物业管理1.商业物业管理的含义：商业物业管理内容与普通小区物业管理既存在共性,又 有其特殊性。2.商业物业管理模式一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务；二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理。注意：商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务，还要完成带有一定经营性质的商业管理工作。3.物业管理在商业地产中的重要作用经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。4.商业物业管理的核心要求（1）保障商业地产物业范围内的人员、设施、物品安全 要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。（2）提供稳定、及时、周到、有效服务 必须牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常