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以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失 以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失 PAGE / NUMPAGES 以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失 一、课题的提出房地产开发的泡沫成份， 以及开刊行为自己和因为资本运作的不规范， 九十年月后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即使在经济 发达的沿海城市上海，据报载，至 1999 年末上海市在内环线之内，高层烂尾楼也多达 300 幢。 无须讳言，在海南出现的炸楼的极端办理方法，其实不是一个值得推行和借鉴的有效经验， 妥当解决为数许多的烂尾楼，已成为各地政府一个不得不面对的难题。 在房 地产开发的市场大潮中， 既然原有的开发商已无力作为， 把项目转让给有能力的开发商持续开发， 这就是不论房地产项目开发至什么阶段， 都应该研究其转让的可行性和操作性的缘故。 股东之间能够相 互转让其所有出资或许部分出资股东向股东之外的转让其出资时， 必 须经全体股东过多半赞同国有独资公司的财富转让， 依照法律、行政 法例的规定，由国家受权投资的机构或许国家受权的部门办理审批和 财富转移手续股东拥有的股份能够依法转让这一系列有关公司股权 转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。 所以，以公司 股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或许说，以公司股权转 让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性， 就成为我们律 师应该研究的重要课题， 也是研究公司法和房地产领域不一样专业的律 师，应该共同关注的业务联合部。 正是鉴于这一指导思想，讨 论本文所指的课题，拥有现实意义。 二、烂尾楼的现状分类及 其转让操作方式需要用项目转让方式处理的房地产开发停建、 缓建项 目即烂尾楼，因为土地使用权获得方式不一样， 开发商所欠债务的复杂 性以及开发项目续建资本欠缺程度等不一样状况， 关于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题 1、各不相同的房地 产停建、缓建项目。 需要转让或不得不转让的房地产开发的停 建、缓建项目一般都负有债务， 其债务一般有三种状况一是开发的房子已实现预售，准时交托房子是开发商所负的房子实物形态的债务； 二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所欠债务， 以及对承包人对付的工程款所负的债务， 这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，对付的工程款优先于抵押权所欠债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采买资料、 设施等各相对人所负的一般 债务。 房地产开发商所欠债务的不一样状况，是实行项目转让时 不得不慎密剖析的复杂问题和各具特点的法律阻碍。 而从房地 产开发商对烂尾楼的续建资本实力来剖析， 也存在着二种不一样状况有的开发商虽缺少资本， 但另有能力自行筹资恢复建设或尚在营运， 属于项目缓建；有的开发商则无后续资本，已停止营运，无别人供给资 金难认为继，属于项目停建。 房地产开发的停建、缓建项目， 就其土地使用权获得方式， 可分为以行政划拨方式和以出让方式获得 二大类。 而以出让方式获得土地使用权，出让合同规定有政府 回收土地使用权及其地上建筑物的条件和限期， 这为政府办理烂尾楼 回收土地后再转让供给了依照。 这二种不一样方式，在项目转让操作中，前者更复杂。 从房地产停建、缓建项目的运作阶段来 看，除了项目已经建成，开发商为中、长久投资的整体销售计而实行转让外，一般会处于土地开发阶段和施工修建阶段， 这二个阶段的停 建、缓建，以先期资本落实的不一样程度，反应了房地产开发商在转让 过程中的地位和实力。 2、可供选择的转让烂尾楼的操作方法。 房地产开发停建、 缓建项目的转让， 当前往常有经过程序和当事人协 议两种方法。 经过司法程序转让，即法院调停以项目折价或许对奏效裁决执行对项目进行拍卖，对此本文不作议论。 而作为当事人自行协议包含因政府主管部门干涉项目转让， 一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。 第一种是开发项目转让。此种方法一般合用于未建立项目公司的项目。 所谓项目公司， 是指因房地产特定地块开发， 由项目投资股东依公司法而建立的有限 责任公司。 项目投资股东能够是现金投资，也能够是土地作价投资。 非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实行开发项 目转让，其基本程序除转让方和受让方合不测， 还一定按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序从头办理手续，合用的法律、法例，主假如房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各样规费，原则上 按交易一次的规定收取。 所以，项目转让的成本高、 手续繁琐。第二种是公司股权转让。 此种转让一般合适于建立项目公司的开发项目。 项目公司的建立必定会波及投资资本，房地产项目 公司的运作必定波及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是 此种转让的前提。 这类转让是以