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预约合同的效力 预约合同效力分析——商品房买卖合同效力争议问题彭插三中国人民大学法学院, 杨璐北京市浩天律师事务所一、案情介绍2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采纳的是商品房买卖通用的空白格式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方商定，原告购置被告商品房一套，该房屋的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并商定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，商定，买受人自愿在出卖人尚未获得国家批准销售证明的状况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还商定，双方同意在签订本合同后，在出卖人获得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋全部权证。其后，原告知称被告未按商定履行交房义务，要求被告担当违约责任，并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同商定面积削减了98.5平方米，被告应当根据合同商定对超出局部的房价款双倍方还给原告。被告那么称：原告未根据合同商定支付后50％的房款，故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务，不担当违约责任；并且双方签订的是预约协议，在协议中商定的主要是签订本约，依预约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不行以根据预定的协议恳求履行。二、对本案的不同观点原审法院认为：原被告经协商全都所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告交付的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋及办理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告担当逾期交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同商定相差98.5平方米，根据合同商定和《商品房销售管理方法》，对于面积误差肯定值超出3％局部的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付余下50％房款并回绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩看法，没有事实和法律根据，不予采信。二审法院认为，双方签约时的真实意思是在被告获得合法销售房屋手续后双方重新签订新的买卖合同。原被告签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此状况下，被告回绝交付房屋，并不存在违约。据此，双方签订的《商品房买卖合同》毕竟是属于预约还是本约意义上的合同成为本案的主要争议所在，由此引发一审法院和二审法院对双方当事人责任担当的不同看法。三、的观点本文认为，对于本案中原被告双方责任的分担，原告知请被告担当违约责任能否得到支持，关键在于对原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的定性。毕竟是经协商全都的商品房买卖合同，还是属于预约合同的范畴？假如认为合同已经成立并生效，无疑被告应当担当违约责任；假如认为此时因为相关法律要件未具备，即出卖人尚未获得国家批准销售证明，达成的仅为预约合同，那么原告并不可以仅仅根据预约合同要求被告担当逾期违约金和双倍返还房款的违约责任。本文欲深化阐述预约合同的概念、成立以及效力，并在此理论分析的根底上，分析对本案如何进展处理。〔一〕预约的定义及特征预约是商定将来订立肯定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。[1]那么，预约从本质上而言，仍是形式完备的合同，该合同为双方当事人确立合同关系，明确双方权利义务，应适用有关合同成立生效及履行等一般原那么。但预约与其他一般合同最主要区分在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成，通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后，双方当事人虽未能形成合同关系，但较之无关的第三人，无疑关系要更为严密。通过达成预约，对将来双方之间能达成特定合同的意向或目的进展确定，从而起到稳固双方交易时机的作用。预约与本约相比，具有以下法律特征：首先，就缔约时间而言，预约属于在双方缔约过程中达成的协议，而本约那么是缔约最终阶段双方权利义务关系已经定型后签订的。其次，就缔约目的而言，预约虽然也会对双方的权利义务作出初步的支配，但其主要目的在于将来订立特定的本约合同，而本约那么是双方特定权利义务确实定。再次，就违约责任而言，一种观点认为，预约和本约的性质和效力都有不同，一方不按照预约订立本约时，他方仅得恳求对方履行订立本约的义务，尚不得按照预约的内容恳求对方履行本约的义务，惟债务人因可以归责事由对于订立本约应负拖延责任时，债权人得按照一般的规定，恳