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房地产法律法规及交易政策 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产政策与法规 关于“五证〞、“两书〞 什么是“五证〞？ 由城市规划主管部门颁发?建立用地规划许可证?、 由土地管理部门颁发?国有土地使用证?、 由城市规划主管部门颁发?建立工程规划许可证?、 由建立行政主管部门颁发?建筑工程施工许可证?、 由房地产管理部门颁发?商品房预售许可证?。 在这“五证〞中，最重要的是?国有土地使用证?和?商品房预售许可证?，它说明所售房屋是否合法，如果想知道工程是否合法，购房人可以向房管部门的相关处室咨询，或在国土房管局的网站。 2、什么是“两书〞？ “两书〞是指?住宅质量保证书?及?住宅使用说明书?。 购房为什么要看“五证〞、“两书〞？ 买房最根本的要求就是放心，购房者在买房前要对开发商的资信审查。那么，审核开发商从哪儿下手呢？ 一、审核开发商的经营资格；二、查询开发商所售房屋 “五证〞、“两书〞 是否俱全。 如果是预售商品房，那么开发商必须具备以上“五证〞才是合法的销售主体。购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证。 在交房时，房地产开发商必须提供“两书〞是指?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?。向房屋使用者说明房屋的使用特性和使用中的限制、考前须知，明确质量责任和各部位、各设备的保修期。对质量不合格的房屋，出售者要承当经济和法律责任。 开发商、开展商、投资商有没有区别？ 什么是开发商、开展商、投资商？ 一般来讲： 开发商：是以开发经营房地产产品为主的企业。 开展商：向房地产投资以促进房地产开展的企业。 投资商：以自筹资金投资为主，开发房地产产品的 企业即可称为开发商也可称为开展商，或在本系统内分设开发企业和开展企业。 三者的区别与联系 广告中往往会刊载开发商、投资商的名称。其中，投资商是参与投资的主体。开发商名称应与预售许可证上载明的开发商名称一致，购房者只能与开发商签订销售合同，投资商无权签订销售合同！ 广告上一般都会注明目前公司即开发商，只是叫法不一样而已；投资商即是这个工程的主要出资股东，有的是一家独资，有的是几开展商、投资商，其中开展商就是这个工程的几家联合。 投资商、开展商、代理商、物业管理，买房时会与房产代理商打交道，签合同的对象是住房开展商，投资商只是住房的投资者，很多购房者对此往往混淆不清。 对于一个楼盘来讲，如果这个工程没有其他企业来参与合作，那么这个工程公司既可以称为开发商也可称为开展商，他们是土地的取得者和拥有者。 当一个工程有另一个公司参与合作时，如果这个公司也是房地产开发企业时，那么这个公司可称为开展商也即投资商〔是一个投资的角色〕，这个工程公司〔即取得土地者〕称为开发商；开展商和投资商是参与投资的一个主体。如果这个公司不是房地产企业，那他只能称为投资商。如果取得土地者即开发商称为开展商的话，那么，这个公司只能称为投资商。 不管是开发商还是投资商，签订购房合同和付款对象的是取得土地的房地产公司，而不是工程的其他投资主体。 土地政策法规 获得建立用地的途径有哪几种方式？ 主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。 ⑴ 有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。 国家出让方式：以土地使用权出让方式取得国有土地使用权； 房地产转让方式：以土地使用权转移方式取得国有土地使用权； 租赁方式：以土地使用权出租方式取得国有土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权。 ⑵ 无偿取得方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 行政划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市根底设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基 础设施用地； 法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。 国家出让土地使用权的主要方式 ⑴土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 ⑵商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 ⑶国家出让土地使用权的方式：招标、拍卖、挂牌 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门〔以下简称出让人〕发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 　　拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公