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第一章 房产、房屋区别、概念； 房地产开发的概念； 房地产开发的特点及分类？ 房地产开发企业资质等级？ 1. 城市房地产 ：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体 。 物质形态上：房建在地上，地为房载，两者不可分； 经济形态上：经济内容和运动过程不可分； 两者均固定在同一个地域之内不能移动－－“不动产” 1) 城市房屋 ：是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、 县镇和独立工矿区的全部房屋 建筑物。 2) 城市房产 ：是城市房屋的社会经济形态。 法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 ； 有 使 用 价 值 和 价 值 （商 品 ）； 可 在 不 同 的 使 用 者 和 所 有者之间流通。 3) 城市土地：是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。 4) 城市地产：是城市土地中具有以下特征的部分土地。 法律上有明确的权属关系；能带来相应的经济效益；建设用地。 2. 房地产开发 ：是房地产开发企业遵照城市规划的要求， 通过投资， 在城市地域上建设起适 合城市社会和经济发展需求、 满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施， 并以此实现企业 经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。 3. 房地产经营 ：是指房地产企业为实现预期目标， 确定实现目标的战略和策略并有意识、 有 计划地加以实现的经济活动过程。 房地产经营与管理是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容； 经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相结合， 管理与“执行和实现”目标的机能相结合。 4. 房地产业 ：是指国民经济中的一个从事城市房地产开发、经营、管理和服务的行业。 5. 房地产特有的性质： 1) 不可移动； 2) 产品唯一； 3) 使用年限长； 4) 价值高 6. 房地产开发的 特点 ： 1）房地产开发具有综合性； “全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” 开发过程工作关系的广泛性及项目操作复杂性 项目与国情、民情发展相协调 2 ）. 房地产开发具有长期性 开发过程需要经过几个工作阶段 一般项目 3-4 年、中等项目 5-6 年、大项目 10 年左右 3）. 房地产开发具有较强地域性 使用、价值、市场带有较强地域特征 宏微观条件、选址、产品定位、消费群体等情况均不相同 4 ）. 房地产开发具有较高风险性 成本高、投资大 建设期长、投资周转慢 市场地区性、分散性 供求关系变化 三、房地产开发分类 1. 根据开发项目所在的位置：新区开发和旧城开发； 2. 根据开发的规模：成片开发和零星开发（单项开发） ； 3. 根据开发项目的使用功能：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停 车楼）的房地产 4. 根据开发的深度：土地开发和房屋开发 5. 根据开发的方式：定向、联合、合作、单独开发 6. 房地产项目未来获取收益的方式： 出售型房地产项目、 出租型房地产项目、 混合型房地产 项目。 四、房地产开发企业资质等级？ 1. 企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体 资质标准 ( 一、二、三、四等级 ) 国家 一级资质 的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制， 可以在 全国范围 承 揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下 的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门 确定。 五、房地产开发程序 一、可行性研究阶段 二、前期工作阶段 三、建设实施阶段 四、房屋营销和服务 1. 营销 2. 服务（物业管理） 六、房地产开发作用 1. 有利于按照城市规划配套建设，充分发挥投资效益 2. 有利于减少投资成本 3. 有利于合理解决城市建设和维护资金来源 4. 有利于推行房屋商品