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机密资料 仅限项目内使用 PAGE8 / NUMPAGES12 吉马酒业嘉定江桥 物流配送中心项目（一期） 物业设施整体服务方案 上海新金桥设施管理有限公司 二○一一年十二月 上海吉马国际酒业发展有限公司： 首先感谢贵司对上海新金桥设施管理有限公司的信任，我们将把握机遇，展示我司物业设施服务的理念，致力于做好吉马酒业物流配送中心的物业设施管理和营运服务。 在充分深入地研究了贵司项目的情况后，我们相信上海新金桥设施管理有限公司所具有的现代化物业设施管理的经验，能够支持贵司物流中心的正常业务运作和带来更高的物业品质。 本工作计划为吉马酒业物流配送中心项目一期开展物业管理和服务工作的基本设想。具体的物业管理实施方案将另行呈送。 此致 上海新金桥设施管理有限公司 2011年12月 目 录 物业设施整体服务方案（摘要） 物业设施整体服务工作计划 项目（一期）时间阶段划分 工作计划 第一阶段工作计划 第二阶段工作计划 第三阶段工作计划 第四阶段工作计划 人员配置计划 费用明细 物业设施整体服务工作计划 服务计划包括以下内容： 按照吉马酒业项目具体情况和阶段划分而制定的服务内容 按照服务内容而配置的团队人员清单和项目经理岗位职责 以及所有相应的费用明细 1、项目（一期）时间阶段划分： 阶段 主要工作内容 备注 第一阶段 前期服务 2012.1 物业前置服务： 物业前期咨询服务 运营策划 本阶段无常规物业服务 第二阶段 竣工移交 2012.2 常规物业服务： 竣工移交 保安、保洁进场 超越常规物业的服务： 能源规划 开始建立物业团队，以第一个保安人员进驻为标志 第三阶段 初期使用 2012.3～5 常规物业服务： 分批进驻 超越常规物业的服务： 业务连续性运营保障计划 生活服务设施规划 重要设备全生命周期维护策略 设施开始运营，以客户开始使用运行建筑设施为标志 第四阶段 成熟使用 2012.5～ 常规物业服务： 常规物业四保服务 超越常规物业的服务： 紧急预案和业务恢复计划 基于信息化平台的服务 项目进入稳定期 注： 对于一期项目的阶段划分是按照项目的进展和吉马酒业的具体业务开展情况来制定的，为最大程度的降低不必要的开支，具体工作人员将会按需陆续到岗。 在巨资投入的建设项目中，为了保证建设到运营的连续性，确保未来物业运营的品质，必须将物业的需求前置到竣工验收之前，要对未来的物业运营做通盘的规划。在本阶段只需要咨询专家和技术顾问帮助甲方开展工作。 为降低不必要的开支，将使用阶段也进一步细分为初期使用和成熟使用两个阶段，初期阶段的服务内容、人员配备和运行成本将会按项目进展按需逐渐增加。 考虑到本项目一期在二期建设期间已经投入运营，一期的运营过程将会对二期带来宝贵的经验，二期同样也适用于本模式。 2、工作计划（一期项目） 2.1 第一阶段工作计划 阶段 主要工作内容 备注 第一阶段 前期服务 2012.1 物业前置服务： 物业前期咨询服务 运营策划 本阶段无常规物业服务 按照项目的进展情况，现在（2011.12）正处于适合开展物业前置服务的阶段，很多未按运营考虑的因素在这个阶段发现，在时间上还来得及设法以较低的成本进行改善，否则到竣工验收之后的拆改就会耗费很大成本。 物业前期咨询服务将会由新金桥公司的技术团队提供服务，包括咨询专家和技术顾问。咨询主要针对以下内容开展： 施工即将完成的建筑设施是否符合原设计的意图 建筑设施设备系统是否能够满足将来物业运营的需求 评估设施系统的性能是否有利于未来以较低能耗和成本来支持吉马酒业的业务运行 运营策划将会由咨询团队协助甲方完成对整个项目（一期）未来运营的整体策划，其主要内容包括： 吉马酒业的业务运行所需的设施服务的范围和标准 常规物业服务的范围和标准 超越常规物业范围的服务界定和标准制定 2.2 第二阶段工作计划 阶段 主要工作内容 备注 第二阶段 竣工移交 2012.2 常规物业服务： 竣工移交 保安、保洁进场 超越常规物业的服务： 能源规划 开始建立物业团队，以第一个保安人员进驻为标志 本阶段是物业团队正式进驻现场的阶段，项目组将会按照项目的进展需要，经甲方同意后，逐渐增加人员。本阶段以第一批保安人员进驻为开始的标志。本阶段将会产生保洁开荒的工作，也会视现场需要而开展。 验收工作是一个非常复杂和系统性的工作，其质量高低直接能够影响后续的物业运营。同时技术顾问继续留在项目部支持验收的工作。 以下是竣工移交的重点工作： 熟悉现场，制定工作计划，了解房屋、设备、设施的竣工情况。房屋结构（屋面、楼地面、内外粉刷）、