房地产公司质量手册-投资决策控制工作程序.docxVIP

PAGE 1 房地产公司质量手册:投资决策把握工作程序 　　房地产公司质量手册：投资决策把握程序　　1.目的　　通过对项目可行性争辩和投资决策的把握，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、牢靠性和高效益，防止投资决策的任凭性、盲目性，降低投资风险。　　2.范围　　本程序适用于公司全部开发项目的可行性争辩和投资决策。　　3.职责　　3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；　　3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性争辩的结果，负责指导可行性报告的编制。　　3.3策划与营销中心负责编制可行性争辩报告，收集所需资料。　　3.4财务与资产经营部、工程部负责供应所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。　　4. 把握程序　　4.1 项目可行性争辩的前期预备工作　　4.1.1 由策划与营销中心依据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。　　4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理方法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等状况进行调查，形成资料汇编。　　4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款方案，编制资金流量表。　　4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理方法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。　　4.1.5 策划与营销中心依据资料汇总状况，编制项目建议书。对拟建项目的基本状况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。　　4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理睬签后，报分管领导审核、总经理审批。　　4.2 项目可行性争辩　　4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。　　4.2.2 可行性争辩主要内容:　　4.2.2.1项目开发必要性分析:　　a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；　　b.通过市场调查和猜测，对市场供需状况及项目竞争力量进行分析比较；　　c.分析项目建设规模是否合理。　　4.2.2.2 项目开发条件分析：　　a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；　　b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；　　c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;　　d.拆迁工作是否可行，四周环境是否有利于项目建设。　　4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部协作，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,依据猜测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的力量等财务状况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：　　a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的状况;　　b.资金筹措方式和项目分步用款方案是否合理、得当;　　c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;　　d.项目费用的鉴别和估算;　　e.项目利润猜测。　　4.2.4 项目财务效益分析　　由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：　　a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；　　b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；　　c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；　　d.依据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。　　4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：　　a.盈亏平衡分析，包括生产力量利用率表示的盈亏平衡点；　　b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产力量利用程度等因素变化的敏感性分析；　　4.2.6 策划与营销中心依据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，猜测项目开发中可能消灭的风险，并提出实行回避风险的有效措施。　　4.3 可行性争辩报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，托付有资质的询问单位担当可行性争辩,提出科学、客观的评价意见。　　4.3.1可行性争辩报告包括以下主要内容：　　a.项目开发的必要性分析；　　b.项目开发条件分析；　　c.基本经济数据的测算与分析；　　d.项目财务效益分析；　　e.项目不确定性分析；　　f.项目分析结论。　　4.4 项目开发的决策作为公司需重点把握的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。　　4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性争辩报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策询问和进一步的论证。　　4.4.2 可行性争辩报