金地集团商业房地产战略定位.pptVIP

“只租不售” 万达前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米，全国平均单价3万多/平米，回收将近30个亿。 但除了南京、青岛等项目， 都出了问题，商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。小业主的投资回报无法满足。 绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。 2004年，做出决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。 第六十二页，共七十七页。 “在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 ” 目前国内资金主要来源都是银行短期贷款，最长2-3年，短融长投的弊端非常明显。原来靠出售商铺回收资金，解决银行还款的问题，共卖了9万平米的商铺，平均售价3万/平米，解决了大部分资金问题；现在改为只租不售，资金链非常紧张；由原计划的“保5争8”调整为“保3争5”。 解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。 第六十三页，共七十七页。 “先招商后开发” 做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。 主要原因： 如果建好再招商，谈判时处于弱势，只能被迫接受租户提出的价格 ； 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资，根据需求进行设计，避免无效面积。 第六十四页，共七十七页。 万达的启示： 一定要解决资本途径，同时要有较强的商业开发管理能力，才能保证商业房地产开发的成功。 第六十五页，共七十七页。 第三部分 金地商业房地产发展战略 第六十六页，共七十七页。 目标： 商业房地产开发经营属于战略新举措，短期内不会占用公司大量资源而大规模介入，3年内属于能力积累期。不以长期持有为目的，通过参与商业房地产开发及整体经营、转售，实现较高的IRR回报，实现资金的高效利用。 投资标准： 项目税后IRR大于15%； 实现路径： 寻求商业房地产战略合作伙伴，成立商业房地产合作公司，共同开发，共同经营，中短期内销售给机构投资者。 第六十七页，共七十七页。 商业物业投资的IRR高低取决于净营运收益率及净租金增长率 第三十页，共七十七页。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 在第一年转售 在第五年转售 在第十年转售 第三十一页，共七十七页。 　 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有 转售的资本化率 10% 10% 10% 　 实现的项目IRR 15.0% 15.0% 15.0% 15% 如果转售的资本化率等于第一年的净营运收益率10%， 各种情况下的IRR不变，即不论持有年限多长再转售，IRR都是一样的。 第三十二页，共七十七页。 如果转售的资本化率小于第一年的净营运收益率10%，变成8%，则越早销售，IRR越高。 　 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有 转售的资本化率 8% 8% 8% 　 实现的项目IRR 41.2% 19.0% 16.6% 15% 第三十三页，共七十七页。 　 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有 转售的资本化率 12% 12% 12% 　 实现的项目IRR -2.5% 11.9% 13.8% 15% 如果转售的资本化率大于第一年的净营运收益率10%，变成12%，则越早销售，IRR越低。 第三十四页，共七十七页。 针对寻求资金高回报率（IRR）的公司来说： 当商业物业达到成熟期时，尽管租金收益仍然在不断的增长，但是，只要转售的资本化率低于投资第一年净营运收益率，就应该转售，从而获得较高的IRR收益。 第三十五页，共七十七页。 （1、3）商业房地产的三种投资收益模式 第三十六页，共七十七页。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 CF1 模式一：开发后立即销售 模式三：长期持有 模式二：中短期持有后转售 转售估值 第三十七页，共七十七页。 （1、4） 当采用开发后再销售的模式，一般是在将 项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才能实现项目IRR的最大化。 第三十八页，共七十七页。 1、如果没有进行很好的招租和商业陪育就进行销售，一是租金没有达到成熟期的水平，租金收益较低；二是此时投资者认为会面临较大的风险，因此在估值时会调高资本化率要求。两者结合使得估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一定的价格折让，不然投资者不会来买。 1 2 CF1 第三十九页，共七十七页。 2、进行很好的租赁、经营管理的情况下，一般3—5年会进入成熟期，此时