第八章土地增值税928179.pptVIP

第七节税收优惠 2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五或五年以上的免税；居住满3年不满5年的，减半；居住未满3年的按规定征收 第三十页，共四十八页。 第七节征收管理与纳税申报 一、清算单位 二、清算条件 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 四、扣除项目 五、其他 第三十一页，共四十八页。 第七节征收管理与纳税申报 一、清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。 第三十二页，共四十八页。 二、清算条件 （一）应进行土地增值税清算的： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3.直接转让土地使用权的。 第三十三页，共四十八页。 （二）主管税务机关可要求清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 第三十四页，共四十八页。 土地增值税 第一页，共四十八页。 第一节 基本原理 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物，取得增值收入征收的一种税。 二、特点： 1、以增值额为征税对象； 2、征税面积比较广； 3、实行超率累进税率； 4、实行按次征收 第二页，共四十八页。 三、作用 1、增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控； 2、抑制土地炒买炒卖 3、增加财政收入。 第三页，共四十八页。 第二节纳税义务人 转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权（房地产），并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等 第四页，共四十八页。 第二节纳税义务人 特点： 1、不论法人与自然人 2、不论经济性质 3、不论内资与外资企业、中国中国公民、外籍个人 4、不论部门 第五页，共四十八页。 第三节征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的 第六页，共四十八页。 第三节征税范围 二、征税范围的界定 （一）是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物 1、城市的土地属于国家 2、农村和城市郊区的除有规定的以外都属于集体 3、集体土地不能随意转让 第七页，共四十八页。 （二）对转让土地使用权及其他建筑物和其他附着物的转让行为征税。 1、不包括国有土地使用权的出让收入 2、不包括未转让土地使用权、房屋产权的行为 （三）是对转让房地产并取得收入的行为征税 第八页，共四十八页。 三、若干具体情况的判定 （一）以出售方式转让国有土地使用权、土地上的建筑物（符合三个标准属于征税范围） （1）出售国有土地使用权 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售 （3）存量房地产买卖 第九页，共四十八页。 （二）以继承、赠与方式转让的房地产的 特点:只转让产权，没有收入 不属于征税范围 1、房地产继承：不属于土地增值税的范围 2、房地产的赠与 第十页，共四十八页。 （1）房产的所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务认的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的（公益性捐赠） 第十一页，共四十八页。 （三）房地产的出租：不证土地增值税 （四）房地产的抵押：抵押期间不征税，以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征税 （五）房地产的交换：属于征税范围但个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免税 （六）以房地产进行投资、联营 若以土地作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征税，但投资、联营企业将上述房地产再转让的，属于征收范围。 第十二页，共四十八页。 （七）合作建房 对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收，若建成后转让的，属于征收范围 （八）企业兼并并转让房地产：暂时免征 （九）房地产的代建行为：不属于增税范围 （十）房地产的重新评估:不属于征税范围 第十三页，共四十八页。 第四节 税 率 税率：四级超率累进税率 比率：增值额与扣除项目的比率 比率 税率 速算扣除系数 1 不超