房地产经纪人房地产经纪专业基础第五章房地产价格及其评估强化练习综合练习与答案.docxVIP

— — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — 房地产经纪人 房地产经纪专业基础 第五章　房地产价格及其评估 强化练习综合练习与答案 一、单选题 1、某宗土地建筑用地面积1000m2，土地单价1200元/m2，该用地范围内建筑的总建筑面积为4000m2，则楼面地价为（　）。 A.1200元 B.300元 C.120万元 D.30万元 【参考答案】：B 【试题解析】： 楼面地价＝土地总价/总建筑面积。 2、一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，会导致导致住宅价格（　）。 A.上涨 B.下跌 C.不变 D.不受影响 【参考答案】：A 【试题解析】： 一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。 3、建筑物经意外破坏的损毁、正常使用的磨损，都属于（　）。 A.外部折旧 B.建筑物折旧 C.物质折旧 D.功能折旧 【参考答案】：C 【试题解析】： 建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。导致物质折旧的原因可分为以下4种：①自然经过的老化。②正常使用的磨损。③意外破坏的损毁。④延迟维修的损坏残存。 4、有甲、乙两块面积相同的土地，甲的总价为1250万，容积率为2.5，乙的总价为1500万元，容积率为3。若其他条件均相同，则从楼面地价的角度来判断，甲、乙的关系是（　）。 A.甲比乙贵 B.乙比甲贵 C.甲与乙同价 D.无法判断 【参考答案】：C 【试题解析】： 楼面地价＝（土地总价/总建筑面积）×（土地总面积/土地总面积）＝土地单价/容积率。 5、选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格的方法是（　）。 A.比较法 B.收益资本化发 C.收益还原法 D.成本法 【参考答案】：A 【试题解析】： 比较法的定义 6、在现房与期房品质相同的情况下，现房价格与期房价格的关系是（　）。 A.现房价格比期房价格高 B.现房价格比期房价格低 C.现房价格与期房价格相等 D.两者没有关系 【参考答案】：A 【试题解析】： 在期房与现房品质相同（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。 7、增加持有房地产环节的税收，会导致房地产价格（　）。 A.有上升趋势 B.有下降趋势 C.保持不变 D.没有影响 【参考答案】：B 【试题解析】： 房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。增加房地产保有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，对收益性房地产来说会减少房地产净收益，从而会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，进而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，因此会导致房地产价格下降。 二、多选题 1、属于外部折旧的因素是（　）。 A.经济因素 B.区位因素 C.建筑物功能不足 D.自然老化 E.意外破坏 【参考答案】：A,B 【试题解析】： 外部折旧。这是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政策变化等）。 2、下列选项中适宜使用比较法估价的是（　）。 A.学校 B.标准厂房 C.行政办公楼 D.住宅 E.写字楼 【参考答案】：B,D,E 【试题解析】： 比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。 3、建立比较基础一般要（　）。 A.统一财产范围 B.统一付款方式 C.统一税费负担 D.统一计价单位 E.统一货币单位 【参考答案】：A,B,C,D 4、下列选项中属于房租构成因素的是（　）。 A.地租 B.管理费 C.保险费 D.利润 E.车位费 【参考答案】：A,B,C,D 【试题解析】： 房租的构成因素包括：①地租；②房屋折旧费；③房屋维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税（是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税）；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；