如何做好房地产市场研究.pptVIP

二、房地产宏观经济分析 4、宏观基本数据的管理 一般情况下以两种方式进行管理：图和表 例1：政策法规数据格式 政策影响 第十九页，共五十八页。 二、房地产宏观经济分析 4、宏观基本数据的管理 例2：宏观经济基本指标数据格式 第二十页，共五十八页。 4、CBD的开发 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 第二十一页，共五十八页。 三、房地产整体市场分析 1、市场行情波动分析方法 指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法 景气分析方法：反映地区经济活动水平 投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响 价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度 第二十二页，共五十八页。 三、房地产整体市场分析 2、地区房地产市场总体趋势分析报告 全国房地产业景气指数稳步回升 北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型） 北京住宅市场的供给与需求 北京居住物业的区域特点 北京房地产价格 北京房地产总体市场概况分析 第二十三页，共五十八页。 三、房地产整体市场分析 2、地区房地产市场总体趋势分析报告 北京住宅指数与Hedonic指数图 房地产开发投资额与商品房销售额图 第二十四页，共五十八页。 三、房地产整体市场分析 2、地区房地产市场总体趋势分析报告 商品房竣工面积与销售面积图 商品住宅价格走势图 第二十五页，共五十八页。 4、CBD的开发 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 第二十六页，共五十八页。 四、房地产政策影响分析 1、房地产政策对市场的影响 金融、税收政策等以及“四证”的控制影响施工进度，从而影响市场供应 “90/70”政策、限高、限容积率政策 政策倾斜的区域将成为开发热点区域 影响市场供求，从而影响价格走势 对供应节奏的影响 对产品形式的影响 对开发空间的影响 对价格的影响 第二十七页，共五十八页。 四、房地产政策影响分析 2、房地产政策影响分析的方法 跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及背景 领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与 联系的脉络，由此判断政策目标和意图 判断政策影响的确切部分，以及对各主体的影响程度 尽可能用定量方法分析政策影响 分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进行必要的预测 政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势 第二十八页，共五十八页。 四、房地产政策影响分析 3、房地产政策影响分析的案例 政策出台背景——《近期政策谨防地产泡沫》 前后政策对比——《两税合并对外资开发商的影响》 作用部位分析——《 “90/70”政策解析》 效应量化分析——《土地增值税清算管理政策评析》 政策走势预期——《2007年中国房地产市场策略研究》 政策缺失评价——《对商品房预售款专户管理的一点置疑》 第二十九页，共五十八页。 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 第三十页，共五十八页。 五、供求分析 1、供求分析的基本内容 板块的界定 市场的细分 供求缺口的分析 第三十一页，共五十八页。 五、供求分析 2、供应量及供应结构分析 潜在供应量分析 可售面积 M1 未建面积 M2 潜在土地供应量= M1 + M2 现有市场存量分析 已竣工量 销售量 平均销售周期 第三十二页，共五十八页。 五、供求分析 2、供应量及供应结构分析 供应结构分析方法 对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析 第三十三页，共五十八页。 五、供求分析 3、需求量分析方法 人口结构 人口增长与住宅需求潜力分析 家庭结构 家庭规模、家庭结构与套型规模的分析 收入结构 收入与住宅需求潜力分析 产业结构 产业规划的调整与住宅需求潜力的分析 第三十四页，共五十八页。 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分