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? ? ? ? ? 房地产转让-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (重定向自房产转让) 房地产转让(Real Estate Transfer) 目录 1 什么是房地产转让 2 房地产转让的特征 3 房地产转让的类型 4 房地产转让的方式 5 房地产转让的条件 6 房地产转让的效力[1] 7 房地产转让的程序 8 房地产转让的禁止情况 9 房地产转让的管理[2] 10 参考文献 什么是房地产转让 　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。 房地产转让的特征 　　从法律上看，房地产转让具有以下特征： 　　(1)房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。 　　(2)房地产转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。 　　(3)房地产转让的方式包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等合法方式。 　　(4)房地产转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让；房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。 房地产转让的类型 　　(1)以出让方式取得土地使用权的房地产转让 　　以出让方式取得土地使用权的的房地产，原则上可以自由转让，但为了防止“炒卖地皮”，即通过土地使用权的买卖投机来牟取暴利，扰乱市场，《城市房地产法》第38条作了限制性的规定。以出让方式取得土地使用权的的房地产转让，必须符合以下条件： 　　A、按照出让合同的约定已经全部支付出让金，并取得使用权证书； 　　B、属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的必须已形成工业用地或其他建设用地条件。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 　　(2)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 　　以划拨方式取得土地使用权的房地产，原则上不能转让。但在报有批准权的人民政府批准、补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用金后，即转化为出让的土地使用权，此时即可以转让。按照国家规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益部分上缴国家或作其他处理。 房地产转让的方式 　　房地产转让方式主要有： 　　1．房地产买卖，这是房地产转让的主要方式。 　　转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。 　　2．房地产赠与，即赠与人将其房地产无偿转移给受让人的行为。 　　城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。 　　3．其他合法方式。 　　主要有：①以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权届发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的条件 　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让： 　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。建设工程教育网①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的…… 　　(3)依法收回土地使用权的。 　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 　　(5)权属有争议的。 　　(6)未依法登记领取权属证书的。 　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 房地产转让的效力[1] 　　(一)一般性规定 　　房地产转让无效的情形： 　　1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效； 　　2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效； 　　3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效； 　　4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效； 　　5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。 　　效力待定的房地产转让行为： 　　(1)限制民事行为能力订立的房地产转让合同 　　《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的房地产转让合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但