成都西月城街地产项目产品定位营销策略方案.pptVIP

产品梳理（二）项目产品定位体系 住宅部分定位（塔楼A座/B座）（说明:临西月城街一栋为A座，西城角街为B座）商业部分定位 第三十页，共八十四页。 项目由两栋高层建筑形成双子塔型， 临西月城街主干道一栋为商务/投资定位的小户型物业，将其临街商务/商业优势发挥最大化。 户型设计为偏重商务/投资的小户型公寓，厨卫、厅室功能完备。主力户型面积控制在40—50㎡之间。 同时，建筑可设计为两端打开式内走廊，有效处理通风采光问题。 可在与底商交界的四层设置商务转换层，利用设计商务会所、花园平台式休闲区。 在大堂处理上，可设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加项目品质感。 住宅部分（A座）定位 第三十一页，共八十四页。 住宅部分（B座）定位 临西城角街侧一栋设计为居家型二房物业。吸引城市白领精英，一次置业为主的自住客群。 户型设计力求合理创新。增加入户花园、休闲阳台等设计。 主力面积可分为 经济型两房（65—80㎡）约占总体量的55%； 标准型二房（80-95 ㎡）约占总体量的35% ； 经济型三房（90-110 ㎡) 约占总体量的10% 。 建议按两梯四户式板楼设计。同样设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店式管理配置，增加品质卖相。 第三十二页，共八十四页。 户型示意/一居室（40—50㎡） 第三十三页，共八十四页。 户型示意/二居室（65—95㎡） 第三十四页，共八十四页。 户型示意/三居室（90—110㎡） 第三十五页，共八十四页。 产品定位——社区景观处理 由于地块面积较小，无法形成高品质的社区景观体系，考虑城市化都市风格。 采用大量的硬质铺地，将社区商业街与社区景观形成一体，营造都市化商业的气氛。 社区内部可内置一定的水景、绿化、小品、雕塑，配合居家的景观需要。二者中间设入口木栈道景观主轴，中间可用立式雕塑体、水景、小品、树木等进行区隔，保证居家的安宁性与纯粹性。 第三十六页，共八十四页。 城市社区景观示意 第三十七页，共八十四页。 产品定位——建筑造型/外立设计/建筑设计 建筑造型设计： 本案两栋高层建筑，呈双塔状矗立，在高楼不多的西门堪称不折不扣的地标性建筑。从市中心角度，可突出项目双塔造型，制造强有力的视觉震憾力。 临街外立面可选简约、线条、大气造形，内侧可做功能化造型处理. 在色彩选区用上，可突出两栋楼的反差。例如北京的朝外MEN、建外SOHO等。 第三十八页，共八十四页。 朝外MEN 建外SOHO 第三十九页，共八十四页。 第四十页，共八十四页。 商业裙楼定位体系——功能定位 功能定位：区域性休闲玩乐基地/城市白领休闲玩乐的聚集场、玩乐场、游戏场。 西大街蓝光系列项目、新城市广场、铂金城商商业项目业态以大型百 货、大型商业中心、餐饮为主，本案玩乐休闲中心的定位，即可形成 业态差异，同时与上述项目共同形成西大街吃喝玩乐中心。 第四十一页，共八十四页。 商业裙楼定位体系——业态/面积/价格 A栋规划为到达式消费业态 B栋规划为社区功能需求业态 第四十二页，共八十四页。 商业裙楼定位体系——业态/面积/价格 面积配比 一层临街商铺可考虑50～150㎡独立铺，层高允许可做夹层，增加卖点与品质； 二层/三层考虑300～1500㎡的大商家整端式销售/返租回报销售。 第四十三页，共八十四页。 商业裙楼定位体系——业态/面积/价格 价格预期 　 A栋三层商业，临西大街，均价预期为12000元/㎡。 　B栋口岸相对较差，均价预期为11000元/㎡。 业态/面积/价格关系，详见下表: 第四十四页，共八十四页。 各楼层业态/定价考虑 A栋/到达式休闲娱乐业态，价格较高 楼层 铺面建筑 面积（m2） 经营业态 单价预期(元) 总价范围 （万元） 按揭首付范围 （万元） 1F 50-150 时尚花店/饰品/西餐/酒吧/咖啡吧/银行 20000 100-300 50-150 2F 300-1500 中高档酒楼、茶楼、健身、保健等 10000 300-1500 150-750 3F 300-1500 中高档会所、茶楼、健身、保健等 6000 180-900 90-450 第四十五页，共八十四页。 各楼层业态/定价考虑 B栋/社区功能式业态，价格相对较低 楼层 铺面建筑 面积（m2） 经营业态 单价预期(元) 总价范围 （万元） 按揭首付范围 （万元） 1F 50-150 餐饮店/小超市/时尚美发店 15000 75-225 37.5-112.5 2F 300-1500 中高档餐饮、茶楼、健身、保健等 7000 210-1125 105-563 第四十六页，共八十四页