2022年中期三产就业人数近半，物管开启独立发展.pptxVIP

目 录;1、前期核心观点回顾整理;2.1、中央政策：持续强化物业行业基层治理作用;2.2、地方政策：积极落实中央政策，“政-企-民”互动性提升;1、近百年来，欧美国家工业化步入尾声，第二产 业在国民经济中的比重逐渐降低，第三产业迅速发 展。例如美国从上世纪70年代起，服务业增加值占 GDP比重开始超过60%，随之而来的是第三产业就 业人数开始快速提升，由1980年的66%持续提升 至2010年的近80%。 2、在此期间，欧美国家的居民消费逐渐从物质型 消费转向服务型消费，爱玛客（Aramark）、索迪 斯（Sodexo）、FirstService、康帕斯（Compass） 等公司抓住机遇成功突围，发展成为全球物业服务 巨头。这些巨头扩张迅速，规模庞大，跨越经济周 期，如今依旧增长稳健，他们的发展路径对于研究 我国物业服务行业发展，具有较大借鉴意义。;1、近年来，随着城镇化速度放缓和老龄化速度提 升，我国的居民服务消费需求开始出现快速提升， 第三产业在国民经济中的占比、第三产业就业人数 占比也开始快速提升。 2、数据显示，我国第三产业的就业人员占比 从1980年的13.1%提升至2021年的48.7%，第三产 业增加值占GDP的比重从1980年的22.3%提升至 2021年的53.3%。 3、与此同时，中国房地产市场也正经历着大变局， 行业价值链由前端开发逐渐向后端运营管理转移， 价值重心正逐步从“开发销售”向“存量管理”过 渡。头部房企基本完成旗下物管企业的分拆上市， 拥有独立运作的资本平台的物管企业，正从地产母 公司的港口扬帆起航，驶向大物业蓝海。;爱玛客（Aramark, ARMK.N）是全球领先的标杆性 配餐、设施和制服服务供应商。公司服务业态广泛且 多元，龙头地位稳固，在北美配餐和设施服务领域排 名前三，制服服务领域排名第二。公司1932年成 立，1963年初次上市，历经资本市场“三次登 陆”，市场价值得到充分体现。 公司基于多元业态布局，穿越经济周期，内生增长稳 健，自由现金流充沛；行业龙头地位稳固，赋予公司 较强的供应链议价能力，整体呈现出轻资产、低杠 杆、高效率的运营模式，自由现金流充沛，有力支撑 了公司在产业链上下游进行活跃的并购及再投资，不 断扩大经营规模，增厚利润水平，形成了良性循环。 详见前期发布的报透视爱玛客 （ARMK.N），全球标杆服务公司九十年发展之路— —光大证券物业服务行业国际巨头对标系列专题研究 报告（1）》;3.4、国际对标（2）索迪斯：五十年发展，领跑全球IFM;3.5、国际对标（3）FSV：何以支撑60倍PE高估值？;3.6、国际对标借鉴点：社区增值、公服属性、现金为王;4.1、板块分析：光大地产AH核心物管指数1-4月下跌15.3%;2021年，我们紧密跟踪的14家物管行业重点 公司（下简称为“14家重点物管”），总在 管面积约为39.4亿平yoy+48.5%，其中： 1、9家民企物管平均增长率为55.6%，其中 增长最快为碧桂园服务，2021年在管面积 yoy+102.9%达到7.66亿平； 2、5家国企物管平均增长率为34.8%，其中 增长最快为远洋服务，2021年在管面积达到 yoy+61.7%超过7300万平。 3、9家民企物管中规模领先的三家为碧桂园 服务、雅生活服务、绿城服务；5家国企物管 中规模领先的三家为保利物业、招商积余、 中海物业。;2021年，14家重点物管的第三方在管面积占比 及经营独立性均有不同幅度的提升，其中： 1、从绝对水平来看，绿城服务、雅生活服务、 旭辉永升服务的2021年第三方在管面积占比分别 为84%、82%、81%，处于较高水平。 2、9家民企物管中，2021年第三方在管面积占 比提升最快的是碧桂园服务，2021年第三方在管 面积占比提升了27个pct. 达到55%；其次是世茂 服务提升了11个pct.达到76%。 3、5家国企物管中，2021年第三方在管面积占 比提升最快的是远洋服务，2021年第三方在管面 积占比提升了15.1个pct. 达到45%；其次中海物 业提升了15个pct.达到28%。 4、截至2021年末，我们覆盖的14家重点物管公 司中已有9家的第三方在管面积占比超过50%， 其中3家超过80%，物管公司对关联方依赖性减 弱，独立发展能力提升。;15;2021年，14家重点物管的盈利能力横向比较相差较大，其中：;物管行业具备“轻资产、低杠杆、现金牛”特点，2021年，14家重点物管杠杆水平均较低，现金流情况较好。其中： 1、资产负债率最高的为中海物业（63%），其次为新城悦服务（53%）和世茂服务（51%），其他重点物管公司的资产负债率都在50%以下。 2、2021年末在手现金（不含限制性）金额