地产对关联产业链影响几何.docxVIP

房地产——最差的时光正在过去 虽然地产仍未走出低谷，但基本面越是疲软，政策逆周期调节的预期便应越是积极，我们看好未来政策强有力引导下地产及关联产业的复苏，因为目前地产产业链仍是保证经济不至于失速的重要支撑。 短期似乎仍没有支撑经济筑底的新动力。2022 年一季度我国 GDP 增速为 4.8%，与年度增长目标 5.5%有较大差距。 “三驾马车”中消费拉动为 3.3%，消费自 2021 年初以来持续回落，在疫情影响下一季度较 2021 年同期下滑 2 个百分点，受疫情反复影响，未来部分消费场景及可选消费仍将被抑制； 投资拉动 1.3%，较上季度回升 0.2 个百分点； 出口在疫情及国外生产复苏的双重影响下未能延续去年同期的高增长，一季度拉动 GDP 增长 0.2%，较上季度下降 1.5 个百分点。出口运输渠道及供应链受阻，而在国外疫情影响减弱下，外部国家的生产活动在恢复，2021 年我国“仅此一家”的生产地位再难重现。 由此看来，相比消费和出口，投资端更少受疫情影响，且更易通过政策进行调控，是完成“稳增长”的关键。 图1：消费、投资、进出口对 GDP 累计同比拉动 对GDP 对GDP累计同比的拉动:最终消费支出 对GDP累计同比的拉动:货物和服务净出口 对GDP累计同比的拉动:资本形成总额 8% 6% 4% 2% 20 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 -2% -4% -6% 资料来源：wind 国家统计局 房地产开发投资对 GDP 的直接贡献达 8%以上。由固定资产投资和固定资本形成的概念差别，我们可以大致估算房地产投资对固定资产投资的影响，近似为剔除土地购置费后的房地产投资占固定资产投资比重×固定资本形成占 GDP 比重；使 用最新公布的生产法 GDP 计算， 2021 年房地产开发投资对 GDP 占比为 8.8%，在 2017-2021 年期间均值为 8.4%，即房地产投资对 GDP 总额贡献率达 8%以上。 图2：房地产投资对 GDP 占比 14.0% 12.0% 房地产投资直接占比GDP 土地购置费间接占比GDP 房地产投资整体对GDP总额占比 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：wind 国家统计局 土地购置费虽不能直接纳入固定资本形成部分，但会形成土地使用权出让收入，并通过财政支出对 GDP 产生拉动。从地方政府性基金对国有土地使用权出让金支 出安排结构来看，占比最高的几项支出为征地及拆迁补偿、土地开发支出、城市建设支出、其他支出，其历史占比依次为 52.4%、23.1%、10.5%、9%，通过分拆各分项的使用用途，我们可以大致判断土地购置费对 GDP 的影响。 我们预计土地购置费对 GDP 在投资端的间接贡献约为 3.1%： 征地及拆迁补偿：收购土地补偿金，流入居民端以消费或购置商品房形两种路径回流入 GDP 核算，可假设其支出比例，大致估算对 GDP 的影响； 土地开发及城市建设支出：用于完善土地的开发类支出，纳入固定资产形成中； 其他：农村基础设施建设、廉租房支出、棚户改造等，可近似看作资本形成； 土地购置费对 GDP 贡献估算：剔除征地及拆迁补偿费部分占比约 55%，预计其消费率会略高于居民平均消费率 65%-70%水平，按 75%设置，剩余部分转为储蓄；其他支出按全部回流至 GDP 计算，则 2017-2021 年土地购置费对 GDP 贡献占比平均水平为 3.3%。 图3：居民端消费率计算（元/年） 图4：土地使用权出让收入支出计划 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 80% 全国居民人均可支配收入:累计值全国居民人均消费支出 全国居民人均可支配收入:累计值 全国居民人均消费支出:累计值消费率 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%  100% 80% 60% 40% 20% 征地和拆迁补偿支出 土地开发支出 城市建设支出 农村基础设施建设支出 补助被征地农民支出 土地出让业务支出 廉租住房支出 其他土地使用权出让金收入安排的支出 廉租住 0% 2010