某地产东莞运河东1号商业项目营销策划方案.pptVIP

以内街铺核算 计算条件：内街面积40平米；单价14634元/平米，总价585366元；第一年投资回报率 5%,第二年回报率6%，第三年回报率7%；三年后回报率以6% 的速度增长， 第15年后增长保持稳定；返租3年，每年返还；产权70年。 投资分析：首付=总价*40%=234146.34元； 贷款额=总价*60%=351219.512元； 返租金额=总价*投资回报率*返租年限=29268.293元； 10年月供=贷款额*月供速算系数=3920.46元； 收益分析：总成本=首期款+10年按揭款=704600.97元； 实际成本=总成本-3年返租金额=599235.11元； 纯收益=后56年纯收入=4617254.733元； 收益率=纯收益/实际成本=771%； 年收益率=56年收益率/56=13.76%。 『投资者收益核算2』 * 第一百五十页，共一百五十三页。 以大铺核算 计算条件：大铺面积600平米；单价7927元/平米，总价4756098元；第一年投资回报率 5%,第二年回报率6%，第三年回报率7%；三年后回报率以6% 的速度增长， 第15年后增长保持稳定；返租3年，一次性返还；产权70年。 投资分析：首付=总价*40%=1902439元； 贷款额=总价*60%=2853659元； 返租金额=总价*投资回报率*返租年限=856097.561元； 10年月供=贷款额*月供速算系数=31853.7元； 收益分析：总成本=首期款+10年按揭款=5724882.86元； 实际成本=总成本-3年返租金额=4868785.3元； 纯收益=后56年纯收入71元； 收益率=纯收益/实际成本=771%； 年收益率=56年收益率/56=13.76%。 『投资者收益核算3』 BACK * 第一百五十一页，共一百五十三页。 综合商业 建筑形态 商业面积 销售状况 华南MALL 集中商业 40万㎡ 推售售总面积的12％，已基本售罄 第一国际 集中+街铺 17万㎡ 只剩约十个步行街商铺 地王广场 街铺 12万㎡ 开发商进行商铺回收，统一经营 世博广场 街铺+集中 16万㎡ 招商较为理想，销售一般 星河传说 集中+街铺 12万㎡ 销售极为一般 君豪商业中心 集中 3万㎡ 总共四层商业全部租给万佳百货 盈锋广场二期 街铺 约2万㎡ 销售已近尾声 新世界新天地 街铺 约4万㎡ —— 愉景东方威尼斯 集中+街铺 约16万㎡ 一期大部分只租不卖，二期规划中 小计 约131万㎡ 从时间上看，本项目销售时面临的主要竞争对手为以中信阳光澳园为主的社区商业项目。 邻里社区商业 建筑形态 商业面积 销售状况 金地格林小城 街铺 约1万平米 2005年底推出 中信阳光澳园 街铺 约8000平米 2005年6月推出 理想0769 街铺 首批推出约50间铺 2004年11月推出，首批已售罄 另有大量写字楼的群楼商业及社区商业，均为现楼，其具体销售时间难以预料 * 第一百五十二页，共一百五十三页。 内容总结 谨呈：。中等私营业主/中等台商。东莞整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％。一层层高约8.1米（含2.15米设备层）。商业街区以一层街铺入市，二层大铺集中入市。目的：实现重复购买以及推荐购买。长三角、珠三角各大城市投资物业咨询互动，以最快的速度为会员提供国内各大城市房产投资讯息。目的：给到客户最安全最人性化的物管信心。2.18开街庆典/3.18主力店开店庆典。邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/万科公司领导邀请。选房须知/选房通知函（提前投递）。者邀请/万科公司领导邀请。（不同系不同类）。以服装为主的典型商业街有：东城步行街/花园新村步行街。中高档消费群不在本地消费，多往香港/广州等地消费。152 第一百五十三页，共一百五十三页。 电子游戏机大厅 天梦影院、动感立体电影 文化长廊 儿童天地 亲子欢乐工作坊 古墓迷城 奇趣机关屋 欢乐货柜车 商家选择——休闲文化类 * 第一百一十八页，