市彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略.pptVIP

形象定位：名城味道，梦回千年 3300年文化悠悠传颂 古安阳人文风情再现 回眸三千年 尽在文峰中 客户定位：老中青幼全客层 档次定位：中低档 * 第一百二十四页，共二百零八页。 我们对安阳社会各界就项目现案名“彰德府文化商业步行街”做了大量的访谈和测试 作为市场消费主力的年轻人对彰德府基本没有概念，第一印象没感觉，第二感觉很苍老——太“厚重”。 文化会引起人们对项目定位的误解，文化用品市场？ 所有人都认为内容重过名字，但案名对项目推广更为有利。 “第一感觉有些好奇，大多数年轻人喜欢现代风味、时尚的，而不见得会看建筑风格，建议不要死板。 ” “联想到很老式的房子，而且会想到饭店——彰德饭庄。” ——消费者 “对于彰德府，很多安阳人不知道，也只是听父亲讲过（没有载体），对于时尚可能不利。” ——大华·金商都 贾总 “建议不要加入文化两个字，这年头叫文化不文化，下里巴人不愿进，阳春白雪看不上，比如大河报，开始叫大河文化报，后来去掉文化两个字，效果很好，最好雅俗共赏。” ——旅游局刘科长 …… 访谈对象：普通市民、经营者、政府官员等—— 形象定位 项目案名应表达涵义: 暗示定位 传递地段优势 告知物业功能属性 迎合目标客户价值观 * 第一百二十五页，共二百零八页。 项目形象推广：一方面表达安阳的人文和项目区位，另一方面暗合市场需求 文峰·新天地 代表安阳◆ 知名度高◆ 地域指向性强◆ 表达了历史◆ ◆时尚宣言 ◆现代商业的精确阐释 ◆符合消费者心理需求 ◆现代印合都市化意向 形象定位 * 第一百二十六页，共二百零八页。 Q4：10万体量商业如何定位？ 定位策略 各业态比较微观分析 消费者分析 answer4： 1、安阳商业领导者、开创者 2、安阳第一复合型功能大型Living mall 3、零售、餐饮、休闲娱乐比例为65：15：20 4、老中青幼全客层 5、中低档 * 第一百二十七页，共二百零八页。 本报告的技术思路 项目开发背景 客户目标和问题 界定核心问题 市场潜力研判 区域与项目研判 项目市场定位 规划布局研究 开发策略建议 商业与古建筑结合研究 商业与文化结合研究 战略论证 策略论证 问题界定 * 第一百二十八页，共二百零八页。 规划布局研究 失败的街区规划案例 成功的街区规划案例 本项目的规划借鉴 龙翔步行街 世博广场 新世界花园 韩国明洞大街 万科运河东一号 上海大拇指广场 规律的借鉴 街区多样性 空间多样性 内街价值体现 Q5：本项目如何规划？ * 第一百二十九页，共二百零八页。 常见的失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式 广场式的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的意象。 景观则影响视野和街区内的通达性。 兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。 如兵营般整齐排布的商业街 某城市伟岸、宽大的商业街 失败规划案例 * 第一百三十页，共二百零八页。 常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统 宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。 大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。 街是成立了，但对于街的立足之本：商业，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观 宽大、笔直的商业街 某城市大一统的商业街 失败规划案例 * 第一百三十一页，共二百零八页。 世博广场规划失败：主力店与商业街区的布局规划的失败 主力店 商业街区 东莞世博广场商业价值最高的部分全部为主力店占据，造成主力店经营红火，人流量无法给商业街共享，而商业街区门可罗雀。 失败规划案例 * 第一百三十二页，共二百零八页。 新世界花园：交通规划的失败 东莞新世界花园 外部交通： 3万平方米商业没有规划货运通道和卸货区。 内部交通： 每层共有4个层高，水平无法实现无障碍通行，多种业态无法使用。 失败规划案例 * 第一百三十三页，共二百零八页。 韩国首尔市明洞大街：功能齐全和交通方便使其历经百年经久不衰 明洞是韩国代表性的购物街，由明洞大街、中央路、中国街和中间的“胡同”组成。 主街明洞大街长约1.5km，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院，另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。 明洞大街两旁都是高级名牌的店铺，明洞大街两侧的胡同里都是中档品牌的店铺和保税商店。 成功规划案例 * 第一百三十四页，共二百零八页。 明洞大街街区规划特点：以短街、曲径、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间 明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在8~10米之间，辅道宽度在4~6米之间，热闹繁华。  明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。 成功规划案例 * 第一