商业地产无锡万达广场商业综合体A区地块整体定位建议.docxVIP

A 区(商务区)地块整体定位建议 一、 项目的整体定位 1 、 地块位置的分析 项目处在太湖新城核心区，太湖新城被规划为无锡的“中央商 务区”，前景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带，普遍认 为商务气氛不如中轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型商 业为主，包括华润万象城、来福士广场和绿城九龙仓的综合项目， 商业气氛很浓。比较之下，南区以写字楼项目为主，商务气氛更浓 一些， 因此，项目定位为商务为主的综合体更符合区域的整体氛围。 2 、 建筑指标的边界条件 A 区(商务区)总占地面积为28743 ㎡，整体建筑密度为35%， 也就是说落地面积为 10060 ㎡(首层面积)。 扣除 B4 和 B5 的首层面积 3900 ㎡，B1 首层面积约 1800 ㎡ (标 准层面积 1500 ㎡对甲级写字楼来说偏小)、酒店首层面积为 1800 左 右(标准层 1500 ㎡对五星级酒店也偏小)，剩下能做商业的首层面 积为 2560 ㎡，这样的面积基本上不大可能有大型的商业如百货或超 市能进来。 3 、 区域的商业配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的问题是配套严重不足， 这既是问题，也是机遇，谁解决了这个问题，谁就能先吃到这个蛋 糕。 太湖新城的北区由于有各大知名开发商，商业的启动是会很快 的，对于太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲，如果我们 的项目是以商务为核心，配套是以专门服务于写字楼的人群为主， 那么竞争优势就能建立起来。 综上所述，项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。 二、 写字楼的产品定位 1 、 供应量巨大 太湖新城的写字楼项目供应量巨大， 据太湖新城管委会的资料， 2010 年投入使用的写字楼面积为 400 万㎡，由于各开发商的进度不 一，到 2010 年时供应量到不了这个数量， 但供应过量是毫无疑问的。 量大不等于没有机会，供应量大说明大家都看好这个区域。 2 、 产品结构 由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多，加上以 销售的方式为主，虽然无锡的写字楼数量众多，但实际上优质的写 字楼寥寥可数，也就是 3-4 座。由于主流客户是本地客户，因此如 果市场定位是走中档路线的，反而会造成大量的趋同产品，并不是 好的选择。 在无锡，优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很 少。 3 、 市场特点 写字楼的需求相对有限，它的一个特点是“两头好，中间差”， 就是高端和低端的都好卖(租)，反而中端的不好。这里的原因就是 需求有限，大家都为了稳妥，定位为中端，反而导致中端的量过大。 写字楼市场的另一个特点是， 只要你是这个地区最好的写字楼， 根本不愁租(售)，而且价格还是最高的。这个无论是深圳的地王大厦、 广州的中信广场还是上海的金茂大厦，都得到了印证。现在上海的 环球国际金融中心， 租金达到了 3.5 美元， 租都租不到。 只要是公认 的好的写字楼，市场前景不成问题，这是因为能做到这点的是少之 又少。 目前无锡定位为高端甲级写字楼的项目看上去很多，特别是在 太湖新城。但大多都是看似高端、外立面很豪华但实际上远远达不 到顶级写字楼的水准。国内其实没有能开发和运营世界顶级写字楼 的开发商，所以，我们也需要象运作过香港 IFC 的合作伙伴来协助 我们。 因此，如果是定位为世界一流、无锡首屈一指的写字楼，反而 是最安全的，关键是软硬件，特别是要有为顶级写字楼服务的商务 配套。 业界有句话，叫做“三流的企业卖产品，二流的企业卖品牌， 一流的企业卖标准”。领导的战略方向是对的，就是做出一流写字楼 的标准来。 所以，项目的写字楼应定位为世界一流写字楼，做出写字楼的 标准来。 三、 建筑规划建议 在 B4 和 B5 确定以及 46#地块的增加，原来的 B2 被堵在中间， 空间显得过于狭窄， 建议拿掉， 把 B3 面积加到 4 万㎡， 其它面积加 到 B1。 各楼体定位和面积如下： 楼 楼栋 物业定位 建面(㎡) B1 甲级写字楼 58465 B3 五星级酒店 40000 B4 总部大楼 合共 40138 B5 甲级写字楼 B6 甲级写字楼或酒店式公 寓 19647 五座楼宇，建面合共 158259 ㎡。 四、 租售水平 1 、 写字楼租售价格的确定 顶级写字楼要有顶级写字楼的身价，价格也是衡量一个项目定 位的标竿之一；同时，又要结合市场的接受程度。 这里分两个阶段定价，一是主力租户的价格；二是散户的价格。 首先，我们主力租户瞄准的是跨国企业，目前无锡的跨国企业集中 在黄龙区域，特别是嘉华国际。跨国企业到无锡肯定会去了解这个 区域的价格。 我们的客户一是这个区域租约到期的客户，二是新到无锡的跨 国企业。 特别是新到无锡的企业，它会更多考虑未来长远的区域发展， 为免日后搬迁的麻烦，选择太