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合同的要件 ——主体、内容、形式合法，真实意思表示 合同的分类 ——口头合同、书面合同、事实合同 合同签订应遵循的基本原则 ——主体平等、合同自由、权利义务公平对等、诚实信用、守法和维护社会公益 第三十一页，共六十页。 概念——开发建设单位与物业服务企业签订 主要内容 ——当事人、物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接查验和使用维护、专项维修资金、违约责任、其他事项 注意事项 ——物业管理承接查验、物业服务的费用、合同的解除或终止 前期物业服务合同 第三十二页，共六十页。 概念——业主（业主大会授权的业主委员会）与物业服务企业 物业服务合同与前期物业服务合同的区别 物业服务合同 前期物业服务合同 物业服务合同 当事人 建设单位 业主（业主大会） 期限 可以约定期限；约定期限未满、物业服务合同生效的，合同终止 约定期限 （期限明确、稳定性强） 物业服务合同的终止 ——期限届满、双方协商解除合同、不可抗力、企业破产、其他 第三十三页，共六十页。 临时管理规约——开发建设单位制定，买受人承诺——入住阶段宣传 管理规约——业主大会制定，对全体业主具约束力 其他物业管理合同 管理规约和其他物业服务合同 第三十四页，共六十页。 第二章 物业管理的前期介入和承接验收 第一节 物业管理的前期介入 第二节 前期物业管理 第三节 物业的承接验收 第三十五页，共六十页。 1 、主要内容：物业管理的前期介入；前期的介入阶段物业管理企业的主要工作内容；物业管理的竣工验收；竣工验收的实施；竣工验收后的物业保修；物业的接管验收及其实施；接管验收中质量问题的处理。2 、能力要求：具有参与物业管理前期介入工作的能力；具有参与接管验收和竣工验收的能力。3 、考题形式：单选题、多选题、判断题、案例题。4 、主要考点： 掌握：物业管理的前期介入的含义；前期介入的不同阶段划分；物业竣工验收的含义；竣工验收的工作程序；竣工验收后的 物业保修期限；物业接管验收含义。 熟悉：前期介入阶段物业管理企业的主要工作内容；竣工验收时需移交的材料；竣工验收的依据和标准：竣工验收后的沥业保修范围；物业接管验收的实施；物业接管验收中质量问题的处理。 了解：前期介入的必要性；接管验收与竣工验收的区别；物业接管验收的作用。 第三十六页，共六十页。 房地产开发流程 可行性研 究阶段 规划设 计阶段 建设 阶段 销售 阶段 竣工验 收阶段 早期介入 物业承接 查验阶段 物业入 住阶段 业主大会选聘 物业服务企业 前期管理 第三十七页，共六十页。 早期介入与前期物业管理的区别 早期介入 早期介入 前期物业管理 内容 对开发建设阶段的物业管理专业支持 实施物业管理服务 服务、收费对象 建设单位 业主 早期介入的作用：优化设计、提高质量、了解物业、作好准备、提高开发效益 第三十八页，共六十页。 早期介入的内容 可行性研 究阶段 确定物业管理模式，服务基本内容，服务质量标准，物业管理框架性方案 规划设 计阶段 建设阶段 竣工验 收阶段 销售阶段 协商解决施工中的问题；配合设备安装；对装修、用料、工艺等提出建议；熟悉并记录隐蔽工程、管线情况，记录资料未反映内容 提出建议：布局、功能，环境及配套设施，设备的设置、选型，物业管理用房、社区活动用房等配套的设置 完成物业管理方案及实施进度表，拟定公共管理制度，拟定收费标准及办法，培训销售人员，售楼咨询，资料归档 参与竣工验收，为承接验收做准备 第三十九页，共六十页。 物业管理项目前期运作 ——管理资源的完善与优化（物业管理用房、物资、人员）、管理制度和服务规范的完善、确定物业管理单项服务的分包 工程质量保修——共有、专有——开发建设单位承担 前期物业管理的特点 ——基础性、过渡性、不稳定性、风险性（收支不平衡和亏损） 前期物业管理 第四十页，共六十页。 物业的承接查验 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验的两种类型。 第四十一页，共六十页。 新建物业承接查验的主要内容 1、物业资料 2、物业共用部位 3、物业共用设施设备 4、园林绿化工程 5、其他公共配套设施 第四十二页，共六十页。 物业管理实务 成都鑫源物管（物流）职业培训中心 李 新 红 第一页，共六十页。 目 录 第一章 物业管理的招标投标 第二章 物业管理的前期介入和承接验收 第三章 用户管理 第四章 房屋修缮管理 第五章 房屋设备