2022年绿城中国（3900.HK）研究报告.docxVIP

2022年绿城中国（3900.HK）研究报告 1. 绿城中国简介 1.1. 发展历程 绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）（股票代码 03900.HK），由宋卫平先 生于 1995 年在杭州成立，2006 年 7 月于香港联交所上市。并先后引入九龙仓集团、中 交集团、新湖中宝作为战略股东，成为一家混合所有制房企。根据公司发展历程，我们 认为大致可分为以下几个发展阶段： 1）2000-2010 年，走出浙江，迈向全国，规模扩张迅速，跻身第一梯队：自 1995 年成立以来，公司迅速发展成为浙江排名前列的品牌房企。2000 年上海绿城项目启动， 公司开始由区域性发展商向全国性发展商转型，并于 2006 年成功登录港交所完成上市。 2007 年，公司全面实施“精品战略”，年度销售额首次破 100 亿。2009 和 2010 年，公司 年度总销售额连续两年超 500 亿，公司成功跻身中国房企第一军团阵营。 2）2011-2015 年，股权之争开始，中交入局成为单一最大股东：由于规模扩张迅速 以及对产品品质要求高，公司成本费用增长过快，于 2011 年出现现金流紧张。2012-2014 年公司创始人宋卫平等核心管理团队以股权出让的方式，先后引入港企九龙仓及民企融 创中国战略入股。2014 年由于经营理念差异，绿城与融创分道扬镳，并于 2014 年 12 月 战略引入中交集团，持股 24.288%与九龙仓并列成为第一大股东。2015 年中交集团先后 增持，并在 5 月增持绿城股份至 28.912%，成为绿城中国单一最大股东后。不同于九龙 仓财务投资的定位，中交集团管理层逐渐进入绿城中国的各项业务中，彼此公司 7 位执 行董事中有 5 位来自中交集团，形成了全新的治理格局，绿城中国开始由“传统房地产商” 向“理想生活综合服务商”转型。 3）2015-2018 年，管理架构逐渐成型：2014-2017 年，公司围绕坚定去库存、降低 融资成本、优化土储结构（投资围绕核心城市聚焦）的基调，经历 3 次架构调整：从“三 大集团”历经“一体四翼”最终过渡到“一体五翼“的架构，包括绿城房产、绿城管理、绿城资 产、绿城小镇、绿城生活五大子集团。受益于中交集团的资信支持及公司经营状况进一 步向好，绿城中国 2017 年末净资产负债率大幅下降至 46.4%（2016 年末为 58.1%），总 借贷加权平均利率下降至 5.4%（2016 年为 5.9%）。公司在公开市场的融资力度也不断 增强，不仅成功发行了 4.5 亿美元永续债，还通过与金融机构有效沟通，全部置换了利率 高于 7%且可置换的高息债。 4）2018-2019 年，确立品质先行战略，规模突破 2000 亿：2018 年，由张亚东先生 接任绿城中国行政总裁（目前担任公司董事会主席），提出“三年发展规划“、优化组织架 构、提出重资产与轻资产板块的“8+3”的架构。公司土储结构得到进一步优化，新增土 储中近 80%集中在一二线城市；融资渠道保持畅通，由中交国际（香港）控股有限公司 与金融机构签订总收益互换协议，成功非公开发行 5 亿美元永续债。2019 年公司合同销 售额、投资新增货值双双超 2000 亿元，公司规模再上新台阶。 5）2020 年至今，全面推进“战略 2025”，开启全新征程：随着“三年发展规划”的逐 步实现，公司于 2020 年提出“战略 2025”规划：以打造“TOP10 中的品质标杆“为核心目 标，以”最懂客户、最懂产品“为两大战略支点，布局三大板块和九大业务。坚守主业的同 时，兼顾体制机制创新和新业务拓展，努力在未来五年实现从“有质量发展”向“高质 量发展”的转变。2020 年，公司销售排名重回行业前十。 1.2. 股权结构趋于稳定，管理层经营丰富 股东支持形成合力，进一步优化混合所有制企业模式。在中交集团入局成为公司单 一最大股东后，2020 年 5 月公司通过发行 3.23 亿股股份予新湖中宝，引入其成为公司 第三大股东，双方在项目开发领域形成强强联合、优势互补，促进优质土储资源的增加。 管理层管理及专业经验丰富。公司现任管理层成员拥有丰富的行业经验，其中现任 行政总裁郭佳峰先生自 2000 年加入绿城集团，于公司有长期的服务经历与深厚的认同感。 在公司经历了漫长股权和管理架构变更后，至此形成了“老绿城”与“中交系”的有机 结合，共同推动公司迈入新的发展阶段。 1.3. 业务概览：三大板块+九大业务 全面推进“战略 2025”，打造理想生活综合服务商。公司布局重资产、轻资产和绿 城+三大板块，综合发展九大业务：1）做强房产开发基础主业，牢固发展基本盘；2）做 优代建成熟业务，牢固绿城管理控股的行业领导者地位；3）做成七大新业务赋能主业： 七大新业务包括城市更新、康养服务