世联天瑞温州瑞安塘下地产项目整体定位及发展战略.pptVIP

本项目户型面积和比例总体建议（物业组合依据前述方案一） 本项目户型定位及比例建议如下： 产品类型 户型 面积区间 预估套数 建筑面积 是否占30%指标 别墅 独栋 400-450 4 1400 是 联排 260-300 24 6100 是 高层 3房 130-160 360 51300 4房 160-190 296 50000 顶层复式 200-300 28 7500 是 复式 一栋 220-260 20 5000 是 楼王 （椭圆楼） 1梯2户 （最高两层可调为1梯1户） 180-200 60 11400 是 合计 户均面积 171平米 792 132700 拼合难度大的别墅及创新产品占指标部分面积达到24%，常规产品通过拼合技术解决。三房总体比例约占45%。复式产品占6%； 备注： * 第一百七十三页，共二百五十页。 创新产品——纯复式产品 * 第一百七十四页，共二百五十页。 楼王产品 楼王产品要点： 创新椭圆形楼； 360度景观； 二梯二户（10F以下）； 南北通透； 豪华大阳台，空中庭院空间； * 第一百七十五页，共二百五十页。 基于企业战略考虑，在塘下进行局部市场扩张有市场实现的基础，并通过土地获取控制新区话语权在塘下建立品牌实现扩张建立竞争壁垒 发展阶段 市场需求 起步阶段 古镇 转折点1 快速发展阶段 稳定发展阶段 转折点2 需求量 厚街 石龙 常平 塘下 持续在5万左右 成功 案例 客户 感知 市场情境 1.市场情境 2.成功案例：荣超之于深圳中心区 3.客户感知品牌：有实力的 通过什么手段实现？ 市场溢价，超出周边项目价格15—20%？ 建立特定生活新标准？ 获取塘下新中心区未来出让的净地，控制新区土地话语权，成为新区“地主”，建立在塘下的品牌影响力。 项目操作实现 塘下进入房地产市场价格/需求量的上升阶段； 土地稀缺的相对封闭型市场； 深圳中心区写字楼用地总量为28万平米 荣超占据其中的4.35万，超过16%，成为中心区名副其实的“地主”，进入一线品牌开发商行列。 我买房子看中开发商的实力，感觉大的开发商做的 房子就是有品质的，能升值的。 时代那个开发商上本地的，很有实力的； ——客户访谈 * 第一百四十一页，共二百五十页。 附加值高 附加值低 市场竞争弱 市场竞争强 城市资源价值 自然资源价值 产品价值 服务价值 生活方式 机会市场 相对竞争市场 完全竞争市场 一般来讲，后一项竞争力是在前一项或前几项的基础上打造 自然、城市资源价值的核心竞争力模式：开放商采取不作为态度，单纯将外部资源价值作为核心竞争力 产品价值核心竞争力模式：在外部资源基础上，开发商从产品方面发力打造项目核心竞争力 服务、生活方式核心竞争力模式：依托外部资源和自身产品，打造项目软性的核心竞争力——服务和生活方式 基于项目自身价值及市场竞争强度考虑——本项目应依托项目未来城市价值，通过产品价值提升和创新建立城市化的生活方式，引领市场并建立市场竞争进入壁垒。 * 第一百四十二页，共二百五十页。 新区现状及未来 政府对中心区尚未有明确投入，中心路是最快投入的市政基础配套； 中心区为塘下仅剩的唯一一块空地，是塘下城市化 发展的必然所在，规划为瑞安北中心所 在，土地价格上涨是必然 企业发展 完成四证即可通过融资手段收回土地投入资金； 尚品项目即将进入销售回款期，本项目不承担回现压力； 市场现状及走向 市场目前暂无社区型产品供应，仅有 大厦类产品进入市场,是市场供应的空档期； 未来土地供应依然紧张，稀缺型市场仍将延续，但土地出让的不确定性将影响项目开发节奏； 开发时机——抓住市场空档期，抢占市场先机入市，占据市场高端地位， 开发节奏——在目前市场供应稀缺，未来土地放量有限的情况下，建议开发周期适当拉长，控制首期开发规模为4-5万，分三到四期开发，通过准确的市场占位获得项目溢价的时获取市场自然增值，实现利润最大化；若土地放量加大，则尽快完成开发； 从新区现状及未来、市场走向、企业发展来看待看利润最大化的问题？ ——开发时机与开发节奏的整体研判 * 第一百四十三页，共二百五十页。 整体发展战略 整体发展战略 代言塘下中心区未来，引领市场，控制新区土地话语权，建立市场竞争进入壁垒，形成品牌优势。 建立全新城市价值体系，占位高端市场，产品价值提升，打造塘下城市化形象高尚住宅大社区 抢占市场先机，控制开发节奏，规避风险，获取市场土地增值和产品营造的双重利润，实现利润最大化。 战略关键词： 引领市场，品牌建立进入壁垒、城市价值/产品价值提升、节奏控制 * 第一百四十四页，共二百五十页。 市场现状 处于从核心产品竞争阶段； 房地产发展处于