湖南高鑫麓城项目营销报告.pptVIP

长沙高鑫房地产开发有限公司是一家的专业房地产开发公司，是长沙市房地产开发协会常务理事单位。公司成立于2004年8月。目前注册资金为人民币六亿元，是上市公司金发科技（600143）的控股子公司。 2007年6月25日公司在长沙市国土资源网上以9.52亿元竞得“长土网挂[2007]01号”地块。 认识高鑫 尖山项目位于长沙城市版图的西北角，距离市政府约5公里6分钟车程，距市中心约25分钟车程。属城市近郊地带。 项目总面积为709.8亩，净用地516亩，保留代征面积193.6亩，代征用地为保留山体、水面、绿化、道路等，整体容积率为2.0。 通过对开发商背景的包装和传播，增加客户对开发商和项目的信任，籍此来提升项目的社会形象。 第三十一页，共五十六页。 项目的园林在施工中背离了设计本意，一方面无法显示项目的品质，另一方面作为已经完成的园林对二期的客户起到误导的作用，将对一期尾盘和二期的销售造成直接的影响，因此整改势在必行。另外项目的软件方面体现项目的品质，有待提升。 整改升级后的项目一期园林和物业将成为后期销售的样板区和展示区，会起到体验营销的作用。 第五，对项目园林和物业服务品质进行提升； 第三十二页，共五十六页。 提升营销力的主要措施在于提升营销环境、营销道具、营销战略和营销执行力，这将有专业的代理销售队伍完成。 第六，提升营销力； 第三十三页，共五十六页。 目标及问题界定 销售执行细节 战略指导 报告思路 解决思路 项目背景 1 2 3 4 5 第三十四页，共五十六页。 08年房地产营销的一个热点话题是“破冰”，一方面是07年末湖南的冰灾似乎预示着中国房地产进入冬天，冰灾已经过去，但是房地产的冬天却还在持续。对地产营销而言，传统的营销套路在这样的大气候下都失去了原有的效果，市场的游戏规则改了，不能与时俱进的后果就是被淘汰。那么，在现阶段的市场状况下地产营销的出路在何方？同致行通过对全国各大城市的研究和实践，推出自己的“破冰战略——破冰八法”。 营销建议 第三十五页，共五十六页。 同致行破冰期营销攻略 营销策略——总纲 传统战略+破冰八法 孙子兵法云“以正合，以奇胜”，在正确的产品定位基础上，结合传统的营销手段，通过团购营销、人脉营销、巡展营销、行销等主动出击的手段提高销售速度。 第三十六页，共五十六页。 目前主流的传统战略有那些？ 推盘战略：集中蓄客、集中开盘； 营销战略：广告拉客，现场杀客； 广告战略：媒体轰炸，活动配合； 户外（主力）：作为房地产营销的主力手段，尽管户外一次性投入较大，但是效果持久，好的户外可以为售楼部带来持久的人流，是地产营销传统手段之首选； 公交（主力）：是户外的重要补充，可以视为流动的户外； 网络（辅助）：目前网络作为地产营销性价比最高的辅助手段越来越多的为人们所关注，网络的运用巧妙往往会起到一些传统广告起不到的效果； 短信（辅助）：以其效果立竿见影越来越被重视，尤其是结合项目活动发送的短信效果更佳； 报广（辅助）：在重大营销节点投放，建议结合活动投放； 第三十七页，共五十六页。 山不转水转，从守株待兔到主动出击——行销 专精卖场，苦修内功，终端发力，各个击破——提升案场的攻击力 酒香就怕巷子深——针对相对集中的目标客户的巡展营销 化零为整，化被动为主动——人脉营销 明修栈道，暗渡陈仓——团购营销 团结就是力量——板块联合营销 物以类聚，人以群分——小众营销 你的眼里只有我——注意力营销 破冰八法： 营销建议 第三十八页，共五十六页。 以上营销方略区别于传统营销中一味地通过大量的投放广告吸引客户，营销终端被动的守株待兔的模式，在目前列强齐聚长沙，动辄数十亿投入、数千万广告费用覆盖的市场竞争格局下，为本项目寻求一条差异化营销的新组合模式。 但是在初期阶段，在我们的营销网络尚在搭建的状况下，还不能完全抛弃传统的营销渠道，必要的广告配合还是必不可少的。在项目人脉营销网络搭建起来后，传统的广告投入就会逐步减少。随着我们前期销售量不断积累，当达到一定量时，这就为我们后期房源的销售奠定了坚实的基础。 第三十九页，共五十六页。 一、行销 本案行销将以大客户的团购为主要特征，客户群体以板块内各大院校、单位客户为主。 我们将通过该部分产品的团购行销快速拉升成家率，在开盘之前达到一个理想的销售进度，然后借势一鼓作气打造项目淡市热销的状况，以此推动后期产品的销售。 另外在推盘的营销手法上我们将尽可能采取走出去的一些营销措施，如巡展等，在销售手法上我们将采取行销的一些专业技巧，在前期对此进行相应的培训。 第四十页，共五十六页。 第一页，共五十六页。 同致行顾问 2008年9月 湖南高鑫.麓城项目 营销报告 第二页，共五十